越律说法|办证是否影响遗嘱设立居住权、居住范围包括共用区域…居住权问题最新实务探讨

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支女士与孔先生原各自离异,后双方再婚重新组成家庭,两人一起生活十余年后,丈夫孔先生2021年9月不幸因病离世。孔先生去世前曾在2018年立下遗嘱,将其个人所有的一套房产,归其与前妻所生的儿子孔小二所有,而支女士仍然可以在这套房子中居住直至百年之后。正常情况下,支女士可持身份证明、生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等申请材料,与该房产的继承人孔小二到不动产登记机构办理房屋的居住权登记,以保障其在该房屋中居住的权利。
但是,孔小二在孔先生生前,父子关系一直不好,成年后就移居上海,基本不看望父亲。孔先生去世后,孔小二对支女士被告先是故意隐瞒上述遗嘱的存在,将逝者骨灰长期搁置在案涉房屋不予下葬,后又擅自砸坏大门,断水断电,给支女士日常居住造成极大不便,以期达到逼迫成女士搬离案涉房屋居住的目的。除了关系不佳外,还有一个影响更大的因素,这套房屋只有土地权证,无法办理不动产权登记证。(为保护当事人隐私,本案人物均为化名)

1、什么是居住权?居住权自产生起就是一种保障性权利,通过确认居住权,以实现对丧偶、年老等社会弱势群体居住权利的直接保障。现实生活中为亲友安排居住权的实践其实由来已久,但在民法典实施之前,这种安排只被看作是附属于所有权之下的一种使用权,没有办法登记公示。而民法典实施之后,就将居住权明确为一种法定的用益物权,以满足多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的需要,使房屋能够“物尽其用”,最大的区别在于可以到不动产登记机关进行登记向世人公示,具有了很强的保障效力。

2、遗嘱方式可以设立居住权。根据规定,因遗嘱取得居住权的,居住权自遗嘱生效时即告设立,继承人继承房产不影响设立在先的居住权继续存在。民法典虽然规定居住权主要依据合同取得,并且在登记之时才算正式设立,但是还规定了可以通过遗嘱方式设立,且不以登记为设立要件,只是起到强化物权公示效力的功能。如果具备登记条件,要及时登记正式设立居住权,这样可以避免产生不必要的争议。

3、居住范围还应包括共用区域。从实际案件来看,如果指定一间卧室供居住权权利人居住的笼统遗嘱被机械执行,会让居住权权利人进不了门、出不了屋,从正常生活需求和相邻为善的角度,确认权利人对房屋的居住权还应包含该房屋的共用区域,以便其真正能够在房屋中安心居住。

4、即使出现被继承人将房产提前过户给继承人的情况,从客观结果上看也与遗嘱安排不矛盾。分析过户之后被继承人有无撤销遗嘱、改变安置遗孀居住的意思表示。如果都没有,继承人在获得房产所有权的同时,应当尊重被继承人的意愿及居住权权利人享有的居住权益。

5、无法办证是否影响居住权设立的问题。从民法典居住权相关规定来看,居住权权利人只需符合法定形式向登记机构申请居住权登记即可。而无法办理不动产权登记证系历史遗留问题,需要政府协调各职能部门解决,无法办证与权利人无关,不应由权利人承担无法办证的法律后果,更不应因此导致其合法居住权都无法得以法律确认。

《民法典》

第二百三十条:因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。

第三百六十六条:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十八条:居住权无偿设立,但是当事人有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。

第三百七十一条:以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

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