越律说法|法拍房过户、落户、学籍等“户口遗留”问题解决

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法拍房,即“法院拍卖房产”,当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,而被债权人经司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权,即法院强制执行拍卖的房屋。”法拍房”由商业贷款、民间借贷、金融犯罪、司法没收、无主财产等原因产生。淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网为目前法院网拍平台。

一、法拍房的优劣势

法拍房的优势在于:一是有低价捡漏的机会,法拍房可以打折起拍,虽然法拍房不断普及,竞买人增多,很多城市法拍房捡漏的机会减少了,有时甚至会高于市场行情,但捡漏依然存在。二是法拍房可以快速成交,法拍房没有二手房卖家的变化不定,在规定时间内出价最高者成交,适合短时间内快速收购多套房产的大额投资人。与此同时,法拍房也有弊端,主要有(1)法拍房屋有人占用(如原产权人本人或家中的老人不腾空;合法租赁,买卖不破租赁;原产权人和相关利益人恶意租赁补签长期租赁合同等);(2)付款期限短且资金压力大(竞拍成功后一般要在5至10日内付清全款,竞拍者应当提前筹备好资金,若只有首付款采用按揭贷款方式竞买,一旦银行按揭贷款不及时到账,面临竞买违约风险);(3)补交税费和拖欠的水电物业费用;(4)房屋存在违建、“凶宅”等隐形问题;(5)法拍房限购政策出台后,过户流程复杂等等,这些情况会给竞买者带来房屋入住的巨大麻烦。目前,法拍房越来越像二手房市场,投资的重点不是价格,而是要判断各城市的房价走势和未来潜力。

二、法拍房限购政策的出台和 “户口遗留”问题的产生

现阶段,因为涉及孩子读书,法拍房的限购政策出台,过户流程复杂的问题最受关注。之前,全国大部分城市对法拍房不限购,这是一个巨大优势,但2022年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》明确将司法拍卖房产纳入限购范围,这意味着不具备房产所在地购房资格的竞买人将无法参与司法拍卖,之前通过司法拍卖绕过限购政策的方法将无法实现。

《规定》第一条:人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。

第三条:人民法院组织司法拍卖房产活动时,发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容,竞买人申请参与竞拍的,应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前,应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料;经审核买受人不符合持续具备购房资格条件,买受人请求出具拍卖成交裁定书的,人民法院不予准许。

但《规定》主要解决买的问题,对后续过户未有提及。当事人通过司法拍卖取得房屋后,在法定期限内全额缴纳尾款后,人民法院向不动产登记机构送达过户裁定和协助执行通知书,不动产登记机构收到人民法院协助执行通知书后立即办理转移登记。人民法院向买受人送达过户裁定,买受人缴清税、费后即可领证。这是理想状态,但当前,一些司法拍卖的房产、婚姻关系解除后单方出售的房产等,原房产内因各种原因仍有原户籍人员没有正常迁出,导致现有房主无法落户或落户后同户存在其他人员等情况较多见,往往产生纠纷。

三、法拍房“户口遗留”问题的影响与解决

(一)落户问题。法拍房自拍得后取得房屋所有权,但不迁户口的情况一旦发生则较难处理。目前法院在审理房屋纠纷中,对户口问题一般不作判决,仅就户口问题起诉的一般也不予受理。户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围,不动产登记部门为配合,不同区域具有一定差异性,建议竞买人向标的物所在地派出所咨询相关落户政策。拍下法拍房以后,先和原来户主协商解决,或者由公安部门参与调解。若成功的,则顺利过户迁移,如果不行,往往无法强制腾退。有些地方遇到此类情况,会由户籍管理部门出面,在法拍房上为买家单独办理一本户口本,算是承认买家房主地位。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条:动产拍卖成交或者抵债后,其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。

第30条:人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。

以上海为例,法拍房户口迁入并不需要原房主同意,只要自己去公安户籍部门申请冻结原权利人的户籍,公安户籍部门会新建一个户口=重新办理新的户口簿,不影响户籍正常使用。而且上海已出台公共户口池制度,如果我们购入了一套法拍房,之后又想要出售的话,根据《上海市常住户口管理规定》,买家可以申请公安部门强制将原权利人的户口迁出至公共户口,那么这套房子就变成了一套没有户籍的房产了,对于拥有的这套法拍房的买家来说也没有任何的影响。第32条:“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户。”这个条例规定是有个先决条件的,由于法拍房是通过司法裁决获得房子,所以没有办法强制将原权利人的户口迁出,但是法拍房再次正常二手交易后,买家是可以去申请迁出滞留户口的。

我们再以绍兴市柯桥区做法为例,目前成立行政服务科民警、辖区派出所户籍民警在内的户籍办理小组,受理调查办理此类户籍信访问题;如原户籍人员愿意迁出,按正常户籍流转程序办理,原户籍人员不愿配合或无法联系,经查证属实后,予以依法公告,强制迁出;建立公安与不动产部门的函查制度;在各村居社区建立公共集体户,完善强制迁移落户程序。

(二)孩子上学问题。学区房经过一系列的变迁,从原来的单校划片到现在的多校划片。尤其是现在大部分重点学校都有学位的要求,采用循环制入学名额,针对特定的学区房,采用每三或六年一个学籍名额,名额一旦占用只能等到六年循环制结束方可再次入学。所以如果原业主户籍在房子里面,不配合户口迁出,对孩子上学还是有影响的,以购买“学区房”为主要目的的竞买人,务必在参拍前与相关教育部门确认好学位是否被占用,核实相关入学政策及标的物学籍使用情况。

(三)房贷和房屋权益问题。房贷只认准房产证,房产证写的是谁的名字,谁就可以去贷,跟房子户籍是谁的没有关系,即使原房主户口在这个房子里,也不影响你贷款;房子权益问题,主要包括房屋处理权、收益权、居住权、使用权以及拆迁补偿等,前者跟房产证有关,跟户籍没有关系,而一些拆迁补偿规定,可能和人口有关系,具体看当地政策。

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