房屋租赁合同纠纷案件争议焦点及裁判观点(2014-2017)

2014-2017年全国房屋租赁合同纠纷典型案例争议焦点及裁判观点

【争议焦点一】

出租人与承租人未签署租赁合同,仅通过微信方式沟通租赁事宜,承租人仅向出租人缴纳定金,事后承租人也未实际接收涉案房屋,后双方并未就租金、租金支付方式、税款缴纳情况达成一致,之后出租人将涉案房屋另行出租。涉案租赁合同是否成就以及定金如何处理。

【裁判要旨】

1.双方缴纳定金之初,就合同的履行事宜进行过沟通,在支付定金后双方仍然就租赁的实质条款进行磋商,但是最终未能达成一致,且双方的租赁合同并未签署和实际履行,因此该租赁关系没有成就。

2.合同签署之前缴纳定金,且双方并没有合同约定该定金在合同不能履行时的处理原则,该定金是拟签约的保证,不属于《中华人民共和国合同法》规定的履约定金,该定金应当返还,不适用定金罚则。

【法院观点】

白某就拟承租“×××商铺”向侯某支付“定金”3.3万元的事实存在。因其时侯某尚未实际控制出租房屋,房屋租赁合同的履行时间无法确定,白某、侯某并未签订《房屋租赁合同》。据此,双方权利义务关系并未明确。此时,白某向侯某支付的“定金”系拟签约保证,并非《中华人民共和国合同法》所规定的履约定金。白某要求侯某双倍返还该款项缺乏法律依据。现因双方并未约定在无法就《房屋租赁合同》条款达成一致、未签订书面房屋租赁合同情况下,上述缔约定金的处理原则,且侯某亦停止协商已将房屋另行出租,故侯某不予返还该款项亦缺乏依据。

【案件索引】(2017)京03民终14153号

【争议焦点二】

承租人与出租人租赁合同成立后,因房地产经纪公司在合同签订之初未尽到如实告知义务,导致合同无法继续履行的,居间费用是否应当退还。

【裁判要旨】

1.房地产经纪公司作为居间人负有向委托人如实举报的义务,且居间人作为专业的经济公司具有审查合同相关事项的义务。

2.承租人作为合同相对方,也对即将签署的合同负有相应的审查义务,鉴于合同不能履行承租人同样应当承担部分责任,因此法院将根据居间人和承租人的过错程度酌定退还的居间费。

【法院观点】

居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中,《北京市房屋租赁合同》中约定某某公司负有如实报告订立房屋租赁合同有关事项的义务,某某经纪公司作为一家从事房地产经纪业务的专业公司,有义务协助承租人审查房屋原租赁合同的剩余期限并将相应后果告知承租人。

现双方租赁合同未到期,涉案房屋即被某公司通知收回,某某经纪公司未尽到合理审查义务,应当承担服务不完善之过错。本院综合考虑某某经济公司居间义务的完成情况及其过错程度,酌定某某经纪公司应向姚某退还佣金2000元。

【案件索引】(2018)京01民终2341号

【争议焦点三】

承租人与出租人未明确出租人提供消防验收资料的义务,但承租人根据经营性质需要该消防验收资料,租赁过程中出租人取得消防验收资料后未提供该资料导致承租人中断经营,该违约责任应当由谁承担?

【裁判要旨】

1.双方合同签订之初出租人明知承租人经营过程中需要消防验收资料,出租人在取得该消防资料后未能及时提供该资料,应当认定出租人违约。

2.双方在租赁合同签署前,承租人明知该房屋尚未取得消防验收资料,承租人也存在过错,双方各自应当承担履约不能的违约责任。

【法院观点】

陆某承租房屋的目的在于经营幼儿园,而根据相关规定,申请注册幼儿园的,除提交申请报告等材料外,举办者在登记注册时还应当提交公安机关消防部门提供的消防安全证明、建筑部门提供的房屋安全合格意见书等。

案涉房屋验收报告及消防验收报告系徐矿集团负责办理并掌握,如徐矿集团不提供相关材料,陆某就无法注册经营幼儿园,其订立合同的目的无法实现。其次,双方订立租赁合同时均知晓案涉房屋的现状,当时并没有办理房屋竣工验收及消防验收等手续,陆某对此并未提出异议,双方也未约定何时提供上述材料。

综合考虑徐矿集团的违约情形及陆某的经营情况,本院酌定双方各自承担合同约定标准的50%。

【案件索引】(2018)苏民再33号

法律风险提示

本部分汇总归纳了在房屋租赁中常见的典型情节及法律风险,以资参考。

一、关于出租房屋没有产权证的问题

出租方与承租方往往因出租房屋没有产权证,而对房屋租赁合同的效力认定发生分歧。

作为出租方而言,最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》中曾做过明确答复,故不能因出租房屋未取得房产证而直接认定租赁合同无效。

作为承租方而言,需要注意未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的,由于该类房屋违反国家关于建筑、规划等方面强制性法律规定,属于违法建筑,则该类房屋的租赁合同是无效的。

二、关于出租人断水、断电的问题

当遇到不支付房租而又占有使用租赁房屋的承租方,出租方在逼不得已的情况下,往往会采取断水、断电的措施,虽然可以适用《合同法》同时履行抗辩权的规定,但是出租方应当注意留存催缴租金的相关通知或资料,断水、断电前先通知承租方,避免发生不必要的损失,最终的目的是做到有理有据,维护自身合法权益。

三、关于装饰装修物的问题

实践中,出租方与承租方往往忽视了关于装饰装修物的约定,导致承租方装饰装修后,双方就是否恢复原状、装饰装修物归哪方所有、装饰装修的费用、现值、残值等由谁承担等问题产生纠纷。因此,作为当事人应当在合同中明确约定此部分内容。

四、关于房屋维修养护的问题

作为承租方当然愿意减少一些支出,所以在租赁过程中会要求出租方对房屋的设施设备进行维修养护。

但是另一方面,承租方作为实际的使用者与管理者,本身承担着善意使用的义务,因此从公平公正的角度考虑,建议出租方在合同中明确约定承租方的善意使用及维修养护义务,而承租方则应在支付租金之前认真检查房屋的设施设备是否完好、是否满足其基本的使用条件。

五、关于夫妻共有房屋的问题

房屋作为夫妻共有财产,原则上是应当由夫妻共同同意才能够处置,但实践中,往往是一个出租方与承租方交易,承租方往往不知道其配偶是否同意,为避免其配偶以无权处分共有财产为由导致承租方陷入纠纷中,应当在签订合同前与出租方核实,并要求出租方在合同中予以明确。

六、关于市场租金浮动的问题

房价变动及限购政策对房屋租金产生了直接影响,因此出现了一种比较特殊的情况,即市场租金上涨时,出租方毁约,并支付承租方一定的违约金,再次出租会获得更多的收益;市场租金下跌时,承租人毁约,并支付出租方一定的违约金,再次承租会节省更多的支出。之所以出现这种情况,是因为双方的违约成本过低,因此,作为当事人应根据自身情况充分考虑是否在合同中明确约定此类问题的违约责任。

七、关于押金的问题

出租方收取押金的目的是应对承租方种种违约行为,但有时承租方并无明显违约的行为而无法取回押金,因此建议承租方在签订合同时,应当明确押金退还的具体条件,避免出租方以各种理由拒不退还。

八、关于拒付租金的问题

承租方拒付租金的正当理由只能是房屋质量本身存在瑕疵或者出租方没有完全履行在先义务,导致房屋无法满足承租方的基本使用需求。其中,质量问题必须启动鉴定程序确定房屋是否存在质量问题、质量问题的严重程度、质量问题的原因等,从而证明拒付租金的正当性。

九、关于承租方优先购买权与共有人优先购买权冲突的问题

共有人优先购买权基于共有人所有权关系之中,具有物权性质,而承租人优先购买权是依赖于租赁关系,具有债权性质,从物权优于债权的理论,共有人的优先购买权要优先于承租人。因此,作为承租方遇到此种情形时,不要认为自身的优先购买权被侵害了,因为规则即是如此。

十、关于抵押权与租赁权冲突的问题

随着贷款买房的人越来越多,出租方的房屋往往存在抵押的情况,作为承租方在租赁前应当了解房屋的抵押情况,因为抵押权在先、租赁权在后与租赁权在先、抵押权在后的处理结果是完全不一样的。

作者:孙艳利,河北乾翔律师事务所

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