优惠价格买房与房产交易型受贿的区分及辩护要点

优惠价格买房与房产交易型受贿的区分及辩护要点

当前,买房是老百姓投资的热点,却也成了国家工作人员是否构成房产交易型受贿辩护的“热点”。由于这类行为通常与正常的优惠价格买房相混淆,加之法律规定的不够明确,常存争议。

最高人民法院、最高人民检察院于2007年联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定了以交易形式受贿的性质认定与数额计算规则:“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,以下列交易形式收受请托人财物的,以受贿论处:

(1)以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的;

(2)以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的;

(3)以其他交易形式非法收受请托人财物的。

受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件,以优惠价格购买商品的,不属于受贿。”

问题来了,什么是明显低于或高于、交易时如何界定、什么是最低优惠价格、实践中如何判断”事先设定“和”不针对特定人”、确定受贿数额的关键“市场价格”如何确定等,法律均未作具体规定,因而需要认真讨论。

优惠价格买房 & 房产交易型受贿

一、明显低(高)于市场价格还是正常的市场经济行为判断

查阅相关案例,发现很多的做法是:首先确定房屋的市场最低价格;其次确定实际交易与市场最低价格之间是否有差额;最后确认差额是否达到入罪条件,达到即认为是明显低(高)于。这样的做法,没有固定的比例,避免机械。同时考虑到房屋的交易习惯和经营策略,避免唯鉴定论,也将权钱交易的本质包含在内,具有较大的合理性。但有一个问题,如果同样都是超出正常的优惠折扣1%,在上海可能折价为10万元,在金华可能折价为2万元,就会得出一个有罪,一个无罪的结论,同案不同判,存在以数额定罪而忽略“明显”二字的含义问题。

所以,对于律师来说,就可以从“明显”的字面含义,结合地区、特定时期的经济发展水平、房产市场的交易规则、同时期与其他购买房屋者的差额及差额占涉案房屋价值总额的比例等多方面进行综合判断。即使不能否定法院的做法,得出无罪的结论,但起码也能动摇法院的判决,在量刑上予以一定的体现。

二、事先设定的不针对特定人的最低优惠价格判断

受贿罪的本质是权钱交易,通俗地讲:你没有国家工作人员的权力就不可能会有这样的优惠。正是因为对方看重你背后的权力,才破格给了你有别于他人的优惠。所以,如果优惠价格是房地产商事先通过公司会议、决议等合法、有效的程序给出的,是有迹可循的,至少能够找到对应的文件或者先前的优惠事例,而不是临时性决定。且设定的内容不包含某类或某个国家工作单位(人员)购房才有的特定优惠,可以认定为事先设定的不针对特定人的标准。

那么问题又来了,比如房地产商事先规定某个时间段买房的,购买者均有3%的价格折扣,此外公司董事长个人还有2%的优惠决定权,可自行使用。某国家工作人员买房时,董事长鉴于其是公职身份且曾经帮忙,决定给予2%的优惠,这2%的折扣能否作为受贿数额?这其实就涉及到什么是最低优惠价格,是根据公司规定能够享受到的最大的优惠幅度还是以一般公众都能享受到的进行判断?

诚然,董事长不会随便对某一购房者行使优惠的权力,主观上是看重了对方的公职人员身份才给予对方更多地折扣,具有行贿的意图。但该折扣权限并不仅仅针对国家工作人员,给予的2%的折扣也符合公司章程规定,仍属于正常的最大优惠幅度。对此不应当将这2%的优惠作为受贿数额,除非所有购房者中仅有某国家工作人员享受到了更多的优惠。因此,我们就要详细比对请托人与受托人的供述,结合当事人双方签订的房产买卖合同、房地产商提供的优惠销售记录、相同交易时段内同一房地产其他购房交易记录等等进行综合地判断。

三、交易时的市场价格判断

实践中有的以签订房屋买卖合同之日计算,有的以实际交付购房款之日,也有观点认为以办理房屋产权登记之日等。由于房价不断变化,一般来说,交易时间确定的越往后,价格会越高,且因为房屋属于高值商品,时间点的确定,对于受贿数额的认定具有极其重要的影响。笔者认为,只要双方具体确定购房的意向并且支付定金,房地产商对房屋进行销控处理,即可以认为是双方的“交易时”。虽然没有签订正式的买卖合同或支付购房款,但对于房屋买卖的合意双方已经达成,至于房产商后续给予国家工作人员付款方式及时间上的便利,只是双方民事上的协商。只要不存在赊购房款的情形,应以交付定金时为“交易时”的确立。更不能因为房产商给了一定的便利,就认为买房是一种受贿行为。

至于具体市场价格的计算,虽然有人认为以交易日的鉴定价格或房地产商的备案价格计算,但从尊重市场交易意思自治的原则,房产交易型受贿案件中真正反映市场价格的是开发商针对不特定人优惠折扣后的实际成交价格。此做法最为合理,也最符合交易时的具体情况。律师审查就要注意通过商品房买卖合同、房地产权属登记簿证明、房地产销售专用发票、商品房销售明细证明、客户优惠申请单、现金存款凭证证明、刷卡交易记录、记账凭证、银行进账单、收据证明等查明。

有人说,在当前形势背景下,职务犯罪就是虎口拔牙,辩护难度可想而知。其实,作为法律人,我们只要追求事实的法律评价客观公正,又何惧乎!

作者:申学进,泽大金华分所

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