绍兴镜湖近两年土拍市场战况一览

绍兴全面实施网络土拍,还是2017年的事。当时经由浙江省政府批准,决定自2017年10月起全省实施国有建设用地使用权出让网上交易工作。从此土地拍卖进入信息时代,竞拍人从“面对面”喊价,变成“背靠背”竞价,竞价方能够更冷静、更客观做出价格判断。那么在走向信息化的这两年,绍兴土拍市场又发生了什么变化呢?

靖哥整理了自绍兴2017年第4季度开始至2019年第1季度的土拍成交数据,回首过去近两年的时光,有盛况空前也有惨淡收场,几家欢喜赚的盆满钵满,几家愁云只求回本保价。这其中涉及到很多因素,如区域发展、市场走向、房企实力等,我们根据这张表格,结合近两年绍兴发展,一窥绍兴土拍市场动态,未来会走向何方?追溯过去或许会有所启发。

为使文章精炼易读,本篇先从老越城区与镜湖新区两个区域入手进行分析。

1、老城区:老树能否再发新芽

近两年老城区共拍了5块商住用地,这其中城东土地就占了一半。

银兴路4号地块位于皋埠,由碧桂园以总价7.5亿元竞得,目前已建成碧桂园运河宸章项目,均价约14000元/㎡左右的精装房。皋埠的优势除了靠近迪荡商圈,更重要的是地区发展规划明确,不久之后将在此打造全国首个集成电路小镇,发展潜力值得期待。

迪荡湖1号地块可谓是当时令众房企魂牵梦绕又纠结万分的“地王”,属于纯居住地块,而迪荡湖西岸又是周边配套万事俱备,只缺住宅,其起拍楼面价就达到10014元/㎡。

2017年9月21日当日,拍卖情况则比想象中温和得多,或许各房企都有自己的考量,最后在5家房企参与竞拍的情况下,5分钟仅加价两次,地块拍卖就落下了定槌。最终保利以23.6亿竞得,楼面价约10598元/㎡,溢价率约5.8%。目前已建保利迪荡湖壹号项目,于2018年9月开盘,由39栋排屋和30栋多层组成,目前均价约23000元/㎡。

平江路2号地块为绍兴土地市场首个网拍的住宅地块,起拍楼面价为4011.6元/㎡,最终恒大地产以13.1亿竞得,楼面价为8907.06元/㎡,溢价率达122%。目前已在此建成恒大御景湾项目,为均价18500元/㎡的精装房。

在2017年拍卖的时候,这块地还是发展落后的城中村地区,人口密集但配套设施却不完善。然而随着迪荡湖湖底隧道的建成,南北向大动脉正式打通,既能脚踩油门达到迪荡,又离镜湖不远,占据交通C位的恒大御景湾成为一项炙手可热的楼盘。

与城东土拍大热相比,其他几个区域则比较平淡甚至有些惨淡。以城南骆家葑区块01C-01地块为例,所谓时势造就英雄败寇,当时正值绍兴地铁一号线规划出台,此地块就在一号线阳和路旁边,各媒体纷纷打出了“真正的地铁房”“城南稀缺地块,升值空间巨大”等诱人口号,作为2018年土拍的首秀声势浩大万众瞩目,起拍楼面价5525元/㎡,竞拍过程十分激烈。最终祥生以总价14亿,楼面价10046元/㎡,溢价率82%拿下。

然而随着绍兴城市发展的整体北迁,城南仿佛一位端着热茶准备养老的退休工人般疲软无力,发展劲头不足。”地铁房“概念在今日看来缺少新鲜刺激感,而不够完善的周边配套更是正中其软肋,此地块目前已建项目为祥生尚贤府,均价在14000元/㎡,胜在性价比高。

2、镜湖新区:天选之地,内定之子

2019年,我们正站在镜湖大发展大变革的节点中央。往后回看过去十年,镜湖于我们大多数人还只是风景秀丽的农家乐山庄;向前展望未来十年,”镜湖时代“已然开启,教育设施、商业广场、地铁1号线2号线相继建造完毕,镜湖屹然成为绍兴城市核心地区。2017年第4季度开始至2019年第1季度为止,镜湖新区共成交9块商住用地。

在2017年10月10日,镜湖中心区8-5号地块与8-6号地块开拍。该地块可谓是含着“金汤勺”出生的,位于镜湖核心区的它们从一开始就备受瞩目。

最终,8-5号地块由万科以总价15.1亿元竞得,成交楼面价11101元/㎡,溢价率57.29%。目前已建万科大都会项目,为均价24700元/㎡精装房。

8-6号地块由祥生以总价11.5亿元竞得,成交楼面价11401元/㎡,溢价率66.7%。目前已建祥生金麟府项目,为均价23000元/㎡精装房。

2017年绍兴镜湖土拍市场的火爆,使得人们充满信心。然而土拍市场瞬息万变,随着棚改货币化安置政策收紧、镜湖大量土地规划拍卖,房源库存的逐渐补充,18年镜湖土拍市场也变得风云莫测。

2018年7月6日,绿洲路一号地块作为镜湖18年首拍引起众人瞩目,竞拍阶段白热化程度斐然,经过198轮拍卖,阳光城以总价10.39亿元竞得,成交楼面价11652元/㎡。目前已建阳光城檀悦项目,均价为18000元/㎡。

绿洲路一号地块地处东浦,靠近政府重点扶持项目“黄酒小镇”,随着镜湖规划的完善与建成,此地的确值得期待。绿洲路一号的成交结果仿佛一阵强心剂,造成当年的土拍市场极大轰动,人们不禁期待两周后官渡2号地块拍卖将给我们交出什么样的答卷。

时间到了2018年7月20日,官渡2号地块开始公开拍卖,而其竞拍过程却出乎众人意料,曾以为竞拍该地必是一场旷日持久战,而在一小时后,该地就以10%的溢价率宣告结束,龙湖以19.8亿元竞得,成交楼面价12132元/㎡。目前在该地已建金茂逸墅项目,均价24000元/㎡。

是市场突然降温了吗?想来不是。官渡2号地块12132元/㎡的成交楼面价,放眼看到现在,它也依然稳坐在最高单价的“地王”称号上。的确它的位置得天独厚,周边商业娱乐配套齐全,教育资源丰富,又有地铁在建。

镜湖其他土拍项目中,由星海时尚拍下的镜湖中心区3-5号地块和由大家房产拍下的曲屯21号地块已出规划图。

2018年9月5日,上海星海时尚地产以总价11.74亿元竞得镜湖中心区3-5号地块,成交楼面价为10697元/㎡,从公示规划图上看房源类型为排屋和洋房。

2018年12月7日,曲屯21号地块由大家房产以总价6.9亿元竞得,成交楼面价8819元/㎡。从公示规划图上看,房源类型为10幢高层住宅楼。

我们将时间点拉回现在,在今年的土地推介会中,镜湖新区作为重点区域被推荐,而从2019年第一季度的土拍成交状况来看,镜湖大树江5号地块由金昌以14.55亿元竞得,成交楼面价7304元/m²,成为近两年镜湖成交单价最低的项目;而万众瞩目的官渡1号地块最终被宝能以17.16亿元迎娶回家,成交楼面价10820元/㎡。从中我们可以窥探出,2019年镜湖土拍市场正在往更为理性化的方向发展。

3、小结

越城与镜湖,仿佛是两位正在进行王位交替的皇子。经历了5000年沧桑积淀的历史老城区,为保留其文化特色与历史积淀,正在逐步完成新时代的定位转型。而镜湖新区也在日新月异加速自己的成长,努力成为令全国瞩目的绍兴新地标。

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