绍兴全面实施网络土拍，还是2017年的事。当时经由浙江省政府批准，决定自2017年10月起全省实施国有建设用地使用权出让网上交易工作。从此土地拍卖进入信息时代，竞拍人从“面对面”喊价，变成“背靠背”竞价，竞价方能够更冷静、更客观做出价格判断。那么在走向信息化的这两年，绍兴土拍市场又发生了什么变化呢？
靖哥整理了自绍兴2017年第4季度开始至2019年第1季度的土拍成交数据，回首过去近两年的时光，有盛况空前也有惨淡收场，几家欢喜赚的盆满钵满，几家愁云只求回本保价。这其中涉及到很多因素，如区域发展、市场走向、房企实力等，我们根据这张表格，结合近两年绍兴发展，一窥绍兴土拍市场动态，未来会走向何方？追溯过去或许会有所启发。
为使文章精炼易读，本篇先从老越城区与镜湖新区两个区域入手进行分析。
1、老城区：老树能否再发新芽
近两年老城区共拍了5块商住用地，这其中城东土地就占了一半。
银兴路4号地块位于皋埠，由碧桂园以总价7.5亿元竞得，目前已建成碧桂园运河宸章项目，均价约14000元/㎡左右的精装房。皋埠的优势除了靠近迪荡商圈，更重要的是地区发展规划明确，不久之后将在此打造全国首个集成电路小镇，发展潜力值得期待。
迪荡湖1号地块可谓是当时令众房企魂牵梦绕又纠结万分的“地王”，属于纯居住地块，而迪荡湖西岸又是周边配套万事俱备，只缺住宅，其起拍楼面价就达到10014元/㎡。
2017年9月21日当日，拍卖情况则比想象中温和得多，或许各房企都有自己的考量，最后在5家房企参与竞拍的情况下，5分钟仅加价两次，地块拍卖就落下了定槌。最终保利以23.6亿竞得，楼面价约10598元/㎡，溢价率约5.8%。目前已建保利迪荡湖壹号项目，于2018年9月开盘，由39栋排屋和30栋多层组成，目前均价约23000元/㎡。
平江路2号地块为绍兴土地市场首个网拍的住宅地块，起拍楼面价为4011.6元/㎡，最终恒大地产以13.1亿竞得，楼面价为8907.06元/㎡，溢价率达122%。目前已在此建成恒大御景湾项目，为均价18500元/㎡的精装房。
在2017年拍卖的时候，这块地还是发展落后的城中村地区，人口密集但配套设施却不完善。然而随着迪荡湖湖底隧道的建成，南北向大动脉正式打通，既能脚踩油门达到迪荡，又离镜湖不远，占据交通C位的恒大御景湾成为一项炙手可热的楼盘。
与城东土拍大热相比，其他几个区域则比较平淡甚至有些惨淡。以城南骆家葑区块01C-01地块为例，所谓时势造就英雄败寇，当时正值绍兴地铁一号线规划出台，此地块就在一号线阳和路旁边，各媒体纷纷打出了“真正的地铁房”“城南稀缺地块，升值空间巨大”等诱人口号，作为2018年土拍的首秀声势浩大万众瞩目，起拍楼面价5525元/㎡，竞拍过程十分激烈。最终祥生以总价14亿，楼面价10046元/㎡，溢价率82%拿下。
然而随着绍兴城市发展的整体北迁，城南仿佛一位端着热茶准备养老的退休工人般疲软无力，发展劲头不足。”地铁房“概念在今日看来缺少新鲜刺激感，而不够完善的周边配套更是正中其软肋，此地块目前已建项目为祥生尚贤府，均价在14000元/㎡，胜在性价比高。
2、镜湖新区：天选之地，内定之子
2019年，我们正站在镜湖大发展大变革的节点中央。往后回看过去十年，镜湖于我们大多数人还只是风景秀丽的农家乐山庄；向前展望未来十年，”镜湖时代“已然开启，教育设施、商业广场、地铁1号线2号线相继建造完毕，镜湖屹然成为绍兴城市核心地区。2017年第4季度开始至2019年第1季度为止，镜湖新区共成交9块商住用地。
在2017年10月10日，镜湖中心区8-5号地块与8-6号地块开拍。该地块可谓是含着“金汤勺”出生的，位于镜湖核心区的它们从一开始就备受瞩目。
最终，8-5号地块由万科以总价15.1亿元竞得，成交楼面价11101元/㎡，溢价率57.29%。目前已建万科大都会项目，为均价24700元/㎡精装房。
8-6号地块由祥生以总价11.5亿元竞得，成交楼面价11401元/㎡，溢价率66.7%。目前已建祥生金麟府项目，为均价23000元/㎡精装房。
2017年绍兴镜湖土拍市场的火爆，使得人们充满信心。然而土拍市场瞬息万变，随着棚改货币化安置政策收紧、镜湖大量土地规划拍卖，房源库存的逐渐补充，18年镜湖土拍市场也变得风云莫测。
2018年7月6日，绿洲路一号地块作为镜湖18年首拍引起众人瞩目，竞拍阶段白热化程度斐然，经过198轮拍卖，阳光城以总价10.39亿元竞得，成交楼面价11652元/㎡。目前已建阳光城檀悦项目，均价为18000元/㎡。
绿洲路一号地块地处东浦，靠近政府重点扶持项目“黄酒小镇”，随着镜湖规划的完善与建成，此地的确值得期待。绿洲路一号的成交结果仿佛一阵强心剂，造成当年的土拍市场极大轰动，人们不禁期待两周后官渡2号地块拍卖将给我们交出什么样的答卷。
时间到了2018年7月20日，官渡2号地块开始公开拍卖，而其竞拍过程却出乎众人意料，曾以为竞拍该地必是一场旷日持久战，而在一小时后，该地就以10%的溢价率宣告结束，龙湖以19.8亿元竞得，成交楼面价12132元/㎡。目前在该地已建金茂逸墅项目，均价24000元/㎡。
是市场突然降温了吗？想来不是。官渡2号地块12132元/㎡的成交楼面价，放眼看到现在，它也依然稳坐在最高单价的“地王”称号上。的确它的位置得天独厚，周边商业娱乐配套齐全，教育资源丰富，又有地铁在建。
镜湖其他土拍项目中，由星海时尚拍下的镜湖中心区3-5号地块和由大家房产拍下的曲屯21号地块已出规划图。
2018年9月5日，上海星海时尚地产以总价11.74亿元竞得镜湖中心区3-5号地块，成交楼面价为10697元/㎡，从公示规划图上看房源类型为排屋和洋房。
2018年12月7日，曲屯21号地块由大家房产以总价6.9亿元竞得，成交楼面价8819元/㎡。从公示规划图上看，房源类型为10幢高层住宅楼。
我们将时间点拉回现在，在今年的土地推介会中，镜湖新区作为重点区域被推荐，而从2019年第一季度的土拍成交状况来看，镜湖大树江5号地块由金昌以14.55亿元竞得，成交楼面价7304元/m²，成为近两年镜湖成交单价最低的项目；而万众瞩目的官渡1号地块最终被宝能以17.16亿元迎娶回家，成交楼面价10820元/㎡。从中我们可以窥探出，2019年镜湖土拍市场正在往更为理性化的方向发展。
3、小结
越城与镜湖，仿佛是两位正在进行王位交替的皇子。经历了5000年沧桑积淀的历史老城区，为保留其文化特色与历史积淀，正在逐步完成新时代的定位转型。而镜湖新区也在日新月异加速自己的成长，努力成为令全国瞩目的绍兴新地标。
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