阳台封不封,业主说了算,还是物业说了算?

案例:业主封闭阳台,物业强行拆除

很多业主在装修房屋时,都会考虑将阳台封闭。

封闭阳台一方面可以起到防雨、防尘的作用,同时把阳台改造成休闲区、洗衣区,也能在一定程度上扩大房屋的使用面积。

为了打造舒适的居住环境,王某购买的新房交付后,也找人封闭了阳台。谁知还没搬进新房,物业公司就以王某违反《管理规约》中不得封闭阳台的约定为由,发函要求其限期拆除、恢复阳台原状。

封闭自家的阳台,同时也未对邻居造成影响,为什么不能封呢?况且封都已经封好了,哪有再拆掉的道理。因此,王某并未按照物业公司的要求恢复阳台原状。

然而,过了一段时间,物业公司未与王某打招呼,就找人在顶楼采取“绳降”的方式,从外部将王某家的阳台强行拆除。

虽然自己封闭阳台的行为确实违反了《管理规约》的约定,但物业公司也没有权力强行把自己家的阳台拆除。于是,王某一纸诉状将物业公司告上了法庭,要求赔偿其封闭阳台的财产损失6000元。

法院判决:物业虽方式不当,但无需赔偿

此案经一审区法院、二审杭州中院审理,均判决驳回王某的诉讼请求。

法院认为,物业公司对小区业主存在的违章搭建行为,可以采取要求停止侵害、消除危险等方式予以制止,但不享有代业主拆除的强制执行权。

不过,物业公司的行为方式虽有不当,但其拆除行为是履行对小区公共空间的管理和维护职责,且其实施的行为仅是拆除,而非结构性或破坏性的恶意毁损;同时,王某自己违反《管理规约》约定在先,且因封闭阳台本身是违约行为、拆下来的材料也不可能被再次使用。

综合上述各方面因素,法院驳回了王某要求物业公司承担赔偿责任的诉讼请求。从本案的判决可以看出,业主违反《管理规约》约定封闭阳台,物业公司可以采取劝阻、制止、向法院起诉等合理方式加以管理,但不具有强制拆除的权利。

但是,如果物业公司强行拆除,虽然管理方式不当,但综合考虑业主违约在先、物业公司没有损害财产的故意、材料不能再次被利用等各方面的因素,法院也不会判决物业公司承担赔偿责任。

封不封阳台,到底谁说了算?

事实上,能不能封闭阳台,物业公司和单个业主说了都不算,关键还是要看《管理规约》是如何约定的。

《管理规约》是开发商在销售物业之前,为保障物业的安全与合理使用、维护小区秩序和环境制定的规则。根据《物业管理条例》第二十三条的规定,物业买受人在与开发商签订商品房买卖合同时,应当对遵守《管理规约》予以书面承诺。

也就是说,不论业主是否仔细阅读过《管理规约》,在签订《购房合同》时均书面承诺已详细阅读并同意遵守,因此《管理规约》对业主具有约束力。

而开发商或业委会与物业公司签订的《物业服务合同》又赋予物业公司对于业主违反《管理规约》的行为,有权采取劝阻、制止等方式进行处理。

于是,就出现了上述业主想要封闭阳台,物业公司出面制止的情况,其实物业公司也是在根据物业服务合同约定履行管理义务。

因此,能不能封阳台,最终还是要看《管理规约》的约定。

不得封闭阳台的约定是否有效?

上述案例中,王某向法院主张《管理规约》中关于封闭阳台的条款本身系格式条款,排除了业主使用阳台的主要权利,且在签订时未提请业主注意,应为无效条款,对业主不具有约束力。

根据《合同法》第四十条的规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

而《管理规约》中封闭阳台的约定虽然属于格式条款,且对业主使用阳台的行为进行了一定的限制,但该限制属于合理的限制,并不会导致业主无法行使对阳台的占有、使用、收益和处分的权利。也就是说该条款并未排除业主的主要权利,不属于无效格式条款的情形。

因此,《管理规约》中不得封闭阳台的条款合法有效,业主的行为受该条款的约束。同时,由于业主书面签订了承诺书明确表明自己已经详细阅读《管理规约》并同意遵守,故主张物业公司未采取合理方式提醒其注意亦不能成立。

同时笔者也检索了类似的案例,江苏省高级人民法院也对《管理规约》中不得封闭阳台的条款的效力予以确认。

为何约定不得封闭阳台?

房子是自己的房子,材料也是自己花钱买的,并且封阳台也未影响到其他业主,为什么《管理规约》还要约定业主不得封闭阳台呢?

《物权法》第七十一条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。而阳台作为建筑物专有部分,业主当然对其享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。但这并不意味着业主可以根据自己的意愿选择是否封闭阳台。

封闭阳台会影响整栋建筑物外墙的美观,而建筑物外墙属于整栋楼中业主的共有部分,所有业主享有共有和共同管理的权利。

如果每个业主都按自己的想法封闭阳台,会破坏整个外立面的和谐统一,影响房屋的保值增值。

此外,由于业主不懂设计规范,自己封闭阳台安全性得不到保障,存在发生高空坠物的安全隐患。因此,开发商经综合考量,会选择在《管理规约》或《业主手册》中约定不得封闭阳台。

律师建议:如何实现封阳台的诉求?

请求确认《管理规约》中不得封闭阳台的条款无效行不通,私自封闭阳台又可能被法院判决拆除,业主怎样才能实现封闭阳台的诉求呢?

根据《物业管理条例》第十一条的规定,全体业主可以制定和修改《管理规约》。《管理规约》的制定和修改属于全体业主的自决事项,如果业主想要封闭阳台,可以召开业主大会会议,经本小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,修改《管理规约》中关于不得封闭阳台的约定。

这样,物业失去了据以管理业主封闭阳台的合同依据,自然不会再限制业主封闭阳台了。

作者:张沙沙律师,民商疑难案件工作室

发表评论

相关文章