恋爱分手十分简单 房子归属左右为难

很多年轻人在热恋期间,为了共筑“爱巢”,双方或共同或单方出资,购买房屋。但是,爱情并不如同房子一样牢固,在双方黯然退出彼此生活时,这曾经见证了爱情的房屋该何去何从?本文从已有的案例梳理了不同情况法院的处理方式,仅供参考。

一、 一方全部出资

(一)合同写两个人的名字,产证尚未办理

案例 (2017)粤0604民初10432号

【基本案情】

李某与吴某原为恋人关系,2012年11月,基于结婚考虑,购买了涉案房屋,双方在《商品房买卖合同》共同签字,但所有购房款、契税、物业维修基金均由原告李某一人承担。李某作为唯一贷款人与银行签订借款合同,独自承担按揭还款责任。2013年双方因感情原因终止恋人关系。原告向法院诉请确认涉案《商品房买卖合同》项下权利义务全部由原告享有及承担。

【裁判要旨】

原告的证据可相互形成证据链用以证实涉案房屋的购房款由其直接支出且按月偿还贷款,被告并无有效证据反驳该事实,应认定原告系涉案《商品房买卖合同》的实际买受人,判决支持原告诉讼请求。

【律师点评】

如果分手阶段,产证尚未办出,此时木未成舟,一切还有挽救余地。只要你能证明款项确实全部由你支付,那么情分断,房尚在。

(二)产证已经办理的情况

双方购买后,在分手前,房产证已经办理。此时,根据房产证办理的不同,又有三种情况。

1. 产证办理在一个人的名下

如果产证登记在出资方的名下,那毫无疑问,此房产属于出资方个人所有,但是,如果登记在对方名下,该房产可以要回去吗?

此种情况下,又涉及到双方是否是以结婚为目的而购房,该款项是否是彩礼性质。不赘述,以案例说话。

案例:(2014)二中民终字第02924号

【基本案情】

鄢某与陶某为男女朋友,在交往期间谈及婚嫁,处于结婚目的,鄢某为陶某购置了宝马车及朝阳区房屋一套,房与车皆登记于陶某名下,钱款由鄢某的哥哥账户转到陶某之母账户,后陶某以此款购买了房和车。后双方感情破裂,鄢某认为基于结婚为目的的赠与物应当返还。

【裁判要旨】

根据相关材料证明的事实是,陶某确实收到了鄢某的款项,对此款项,双方各执一词。鄢某认为此款项系双方基于婚约而支付的款项,但陶某否认。现鄢某以一方存在婚约财产而要求返还诉争房产,缺乏依据。

【律师点评】

在房产证已经办理出来,且登记在他方名下的情况下,无论是从赠与角度,还是从公示角度,该房产已经很明显属于他人了。除非有明确的婚约彩礼证据,否则要回来的可能性较小。故,请谨慎对待,避免赔了夫人又折兵。

2. 产权证办理在双方名下,按份共有

案例:(2016)粤03民终15074号

【基本案情】

甄某与杨某于2006年开始恋爱关系,2008年3月24日,双方为购置婚房,共同作为买方签订了涉案的房屋买卖合同。杨某支付了首付款、税费,双方作为共同借款人向建设银行办理了按揭贷款。甄某承认未就涉案房产支付费用。2009年5月29日,涉案房产登记在双方名下,二人各占50%份额。2009年双方终结恋爱关系。

【裁判要旨】

涉案房产的登记权利人是甄某与杨某,双方各占50%份额,这是当事人双方对涉案房产按份共有的证明。杨某虽主张购置涉案房产的全部款项均由其支付,登记在甄某名下的50%为彩礼性质,因双方未能缔结婚姻,甄某应将该部分份额返还给杨某,但杨某未能证明涉案房产在购房时就名下50%的份额为彩礼的协商情况,且双方亦未签订书面协议否认按份共有关系,本院不予采信。本院认为:双方是涉案房产的按份共有人,各自享有50%所有权。

3. 产权证办理在双方名下,共同共有

案号:(2012)沪二中民二(民)终字第892号

【基本案情】

邱某与树某自2008年11月建立恋爱关系,并同居。2009年双方购买涉案房屋,邱某支付首付款并办理了个人公积金贷款。2009年7月,双方取得涉案房屋产证,共有形式为共同共有。2010年10月,双方分手。

【裁判要旨】

共同共有是对共有财产享有权利,承担义务。邱某认为将树某的名字登记在房产证上,系彩礼,因缺乏足够的事实证据,本院难以采信。系争房屋明确登记为双方共有,且系双方恋爱期间以共同的意思表示购置,且双方确共同生活过一段时间,树某对系争房屋也有一定贡献,考虑到照顾共有人的生产、生活的实际希望,双方当事人对系争房屋贡献大小等情况,酌情确定房屋归邱某所有,并向树某支付适当折价款(约10万元,占涉案房屋10%左右价值)。

【律师点评】

从上述两个案例可以看出,虽然都写有两个人的名字,但登记为按份共有还是共同共有,对出资少的那一方影响还是较大的。前一个案例50%份额,折价款是300多万,第二个案例,只需支付10万元折价款。虽然与房子本身价值大小有关,但折抵的比例存在明显差别。换言之,在你出资占大头的时候,又必须办房产证以表“忠心”时,请慎重区分共有形式。

二、 双方合资

(一)合同写两个人的名字,产证尚未办理

如果在此阶段分手,各自根据出资额确定房屋份额,双方在办证阶段可以明确各自份额。

(二)产证已经办理,登记于一人名下

案号:(2014)深中法房终字第1201号

【基本案情】

张某曾某于2010年11月至2013年3月期间系恋人关系。张某系广州市户口,2011年4月10日双方签订《婚前合资购房协议》一份,约定:合资购买涉案房屋,该房屋产证以曾某名义购买,首付款张某出资比例79.45%,增某出资比例20.55%。产权比例为各享有50%产权,月供比例按照上述比例分别负担。涉案房屋于2011年4月21日过户登记至曾某名下,曾某占100%份额,并以曾某个人名义签订借款合同和抵押合同。

【裁判要旨】

张某主张按出资比例确定产权份额,但从《婚前合资购房协议》看,只有各占50%产权份额的约定,没有按出资比例分割的意思表示。张某的主张不符合合同约定,不予支持。张某依法要求享有涉案房屋50%产权,在办理完注销抵押登记手续后曾某予以变更至张某名下。

【律师点评】

此案例特殊在于双方签订了《婚前合资购房协议》,明确了各自份额,故法院根据合同约定确定了各自份额,如果没有约定呢?请看下面的案例。

案例:(2014)漯民三终字第133号

【基本案情】

2004年11月,郭某和郑某经人介绍相识,并确立恋爱关系。双方于2005年3月开始同居,至2007年4月18日。期间,双方共同出资购买了涉案房屋,并登记于郑某名下。现要求分割。

【裁判要旨】

解除同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。本案房屋虽登记在郑某名下,但部分房款为郭某所交,且在同居期间,双方都有购房意愿,并都实施了交款行为,应认定为二人同居期间共同购买,为共有财产。但由于二者不具有家庭关系,应为按份共有。由于双方没有约定,且对购房金额中的35000元存在异议。应由双方当事人承担举证不能的后果,视为不确定双方当事人购买涉案房产的出资额。根据《物权法》104条规定,视为等额享有。故认定为各占50%份额。

【律师点评】

如果本案双方能举证各自的出资份额,那么按出资比例分割的可能性更大。可见,即便是同居期间,也不要随意混同财产。

结  语

在房价节节攀升的今天,一套房几乎是父辈们一辈子的收入,在人生必经的恋爱成家的旅程中,你的一个不经意的小小举措,极有可能给你带来大相径庭的两种结局。如果在双方还未领取结婚证前,就以房产证的形式明确了各自份额,事后再想要回的难度比较大。但如果确实需要固定,那对出资人来说,共同共有优于按份共有。但如果有此登记是基于彩礼的协商等证明材料,则情况又有所不同。对于彩礼的索回方式,笔者将在下文另行详细介绍。

作者:李巧钰,浙江泽大律师事务所

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