一方婚前购房,另一方出钱装修,离婚时房产如何分割?

案情简介

盛先生与刘女士经人介绍相识,于2009年7月27日登记结婚。婚后生育一子。共同生活期间,双方因琐事发生矛盾后分居。2012年盛先生提起离婚诉讼后,刘女士某表示同意离婚。

盛先生于2009年5月31日购买了坐落于J市高新区x嘉园,住宅面积为95.17平方米的房屋一套。该房屋的总价款为266,456元,其中首付款86,456元由盛先生的父母支付,余款由盛先生以个人公积金贷款180,000元。2009年7月9日盛先生交纳购房契税3,996.84元。婚后刘女士对该房屋投入装修款30,000元。2010年3月9日,双方共同交纳房屋专项维修资金6,661元;截止2012年7月末,双方共同偿还涉案房屋贷款本金及利息计37,863.82元。

经刘女士申请,一审法院委托J省房地产评估有限公司,对坐落于J市高新区x嘉园95.17平方米的房屋(产权人为盛先生)现价值进行了司法评估。2012年10月31日,鉴定机构确定该房屋现价值为590,000元。

双方对房屋装修款问题、房屋增值部分分配问题、婚后房屋贷款父母出资问题等有较大争议。

各方观点

一审判决后,盛先生向中院提起上诉,请求降低支付给刘女士的房屋补偿款数额。上诉理由为一审判决认定事实不清,适用法律不当,认为有以下几方面错误,应予纠正:

(一)一审对刘女士投入装修款数额认定有误;没有法律规定把房屋维修基金计算到房屋价款的范围内;根据还贷款的交款凭证显示,每次都是盛先生的父母去银行存款还贷,房屋相应增值部分刘女士无权享有。

(二)对刘女士投入装修款的返还方式计算有误。《婚姻法解释三》第五条之规定房屋自然增值归盛先生所有,刘女士共同还贷才能享受增值部分。增值部分计算方式应该是房屋评估价扣除原房款,按照共同还贷的部分占原房款的比例,计算增值部分的份额,而不是按总评估价计算。另外,装修款作为一方对共同生活的投入,不能拆除的部分,应当折价返还,而一审把装修款按照买房拨款计算是错误的。

刘女士答辩称:一审判决正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

二审法院观点

(一)关于房屋装修款问题。

刘女士投入的房屋装修款的增值部分,应归刘女士个人所有。刘女士主张其婚后投入房屋装修款30,000元,上盛先生确认房屋装修款为30,000元,但称此款中有其投入8,000元,并有朋友杨某在一审中证明。本院认为,仅凭盛先生朋友一人的证言,不能认定在30,000元房屋装修款中有其投入8,000元。因证据不足,盛先生关于其投入8,000元房屋装修款的主张不能成立。此款在计算双方当事人婚后偿还房屋贷款利息增值时,该增值部分应全部归刘女士个人所有。

(二)关于房屋增值部分的分配问题。

依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,在离婚时,应根据婚姻法第三十九条第一款:离婚时,夫妻的财产由双方协议处理,协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决,由产权登记一方对另一方进行补偿。”故在判决离婚分割房屋增值款时,应给予刘女士照顾。综上,一审计算房屋增值部分公式错误,并导致适用法律错误,本院予以纠正。

正确的计算公式如下:

1、计算共同还贷、个人投入及增值部分前提条件:一是应将原购房首付款86,456元、贷款本金180,000元及贷款总利息91,976.17元、房屋装修款30,000元、住房维修基金6,661元、购房契税3,996.84元相加后总数为399,090.01元(该数额为原房价);二是确定房屋现价值590,000元;三是确定截止2012年7月末,双方当事人婚后共同偿还贷款本金及利息数额为37,863.82元。

2、共同还贷及增值部分的计算公式为:共同还贷额37,863.82元÷原房价399,090.01元×100%×现房价590,000元=共同还贷部分增值55,976.48元。

3、刘女士个人投入房屋装修款30,000元的增值部分的计算公式为:个人投入额30,000元÷原房价399,090.01元×100%×现房价590,000元=个人投入额增值44,350.90元,此部分应归刘女士某个人所有。以上2、3两项合计为100,327.38元。

关于盛先生主张,婚后该房屋的贷款及利息均由其父母出资偿还,因证据不足,该主张不能成立。

(三)在离婚分割财产时,应对刘女士给予照顾。

《中华人民共和国婚姻法》第四十二条规定“离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议,协议不成时,由人民法院判决”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第二十七条第二款规定“一方离婚后没有住处的,属于生活困难”。根据上述法律规定,考虑刘女士离婚后实际抚养子女又没有房屋居住,完全符合以上法律规定的生活困难情形。故本院酌定,由盛先生给予刘女士一次性经济帮助款人民币50,000元。

律师评析

(一)一方婚前按揭房产,房屋归属问题

盛先生认为,该房产是自己婚前购买的,并且房产证上只有自己的名字,是个人财产,不应该分割。而刘女士认为,婚后两人共同还贷,除去盛先生首付款及婚前偿还的贷款,剩余部分应该为夫妻共同财产,她有权进行分割。

最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条明确规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

从法律条款中我们可以看出,对于这种情况的具体处理:

1、对于婚前按揭房产的分割问题,盛先生与刘女士可以进行协议,如果能达成协议就按照协议处理。

2、如果盛先生与刘女士未能达成协议,那么婚前按揭房产就是盛先生的个人财产,还没还清的贷款也由他进行偿还。盛先生取得房产的所有权后,与开发商的购房合同关系结束,而与银行之间的只是债权债务关系,并不影响房屋所有权的归属,但须履行债务。

3、盛先生与刘女士离婚,刘女士有权要求张先生对其进行补偿,补偿的内容为双方共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

根据婚姻法第三十九条第一款规定“离婚时,夫妻的财产由双方协议处理,协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决,由产权登记一方对另一方进行补偿。”如果把房屋增值一概作为个人财产处理,显失公平,是对夫妻之间的分工和其各自对家庭的贡献的漠视。综合而言,承认一方婚前财产在婚后仍属一方的个人财产,但需考虑到共同还贷对房产增值的贡献,为了较好地平衡夫妻之间的利益,规定一方给予对方适当补偿。

婚姻法司法解释三公布以来,给另一方到底如何补偿,存在较大争议。最高人民法院出版的《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》(奚晓明主编,最高人民法院民事审判第一庭编著,司法解释理解与适用丛书,人民法院出版社2011年8月版)中提出了一个被很多法院采用的简便实用的补偿款计算公式,具体为:房屋现值×共同还贷总额(包括本金和利息)/购买房屋总支付款(首付+按揭贷款本金总额+贷款利息总额)/2。

(二)装修款应予适当返还

按照民法的“添附”理论,刘女士婚前个人出资对盛先生所有的房屋进行了装修,使房屋实现增值,该增值部分属于刘女士所有。在离婚时应当根据原装修款项以及目前房屋现状,适当折旧后取得补偿。

(三)在离婚分割财产时,应对刘女士给予照顾。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第二十七条第二款规定“一方离婚后没有住处的,属于生活困难。”离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。

本案刘女士离婚后实际抚养孩子又没有自己的住房。法院已经考虑到弱势群体的利益保护,酌定盛先生给予刘女士一次性经济帮助款50000元符合法律规定。

作者:鲍建娥、杨佳银,浙江泽大律师事务所

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