上虞集体土地拆迁征收补偿办法

上虞集体土地拆迁征收补偿办法

上虞区征收集体所有土地上房屋补偿实施办法

第一章 总 则

第一条 为规范征收集体所有土地上房屋补偿活动,保障征地范围内房屋所有权人(以下称“被征收人”)的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规,结合我区实际,制定本实施办法。

第二条 征地房屋补偿是征收集体所有土地补偿安置工作的组成部分。征收集体所有土地补偿安置程序按照国家和省、市、区有关规定执行。

第三条 自然资源和规划分局负责本区征地房屋补偿管理和监督工作;区住房和城乡建设局为房屋补偿业务指导单位;属地乡镇(街道)为具体实施单位;区政府相关职能部门各司其职,协同做好征地房屋补偿工作。

第四条 被征收人须服从公共利益的需要,在规定的期限内完成签约、搬迁、腾空。

第二章 房屋补偿管理

第五条 集体所有土地征收启动公告发布之日起,项目实施单位应书面通知自然资源和规划、建设、农业农村、公安、市场监管、司法(公证)等部门在征收范围内暂停办理下列事项:
(一)办理户口的迁入、分户等手续(不含出生、死亡);
(二)办理房屋登记、买卖、交换、析产、分割、赠与、租赁、抵押、典当等手续;
(三)审批新建、扩建、改建房屋及其他附属设施;
(四)改变房屋和土地用途等手续;
(五)核发工商营业执照;
(六)其他按规定应当暂停办理的事项。

暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限,暂停期限一般不超过2年。确需延长的,须重新办理相关手续。

第六条 建立由自然资源和规划分局、区住房和城乡建设局、公安分局、区司法局、区农业农村局、区综合执法局、属地乡镇(街道)组成的房屋补偿认定工作小组,必要时可邀请其他相关部门和属地村(居)干部参加,依据相关规定对征收范围内的房屋权属、安置人口及分户等情况进行联合认定。

被征收集体土地上房屋(以下称“被征收房屋”)的补偿认定工作会议由属地乡镇(街道)召集,认定结果在征收范围内经公示无异议后,以《联系单》的形式由房屋补偿认定工作小组签发,《联系单》作为房屋补偿依据。由属地乡镇(街道)与被征收人签订补偿协议。

第七条 被征收房屋建筑测绘及相关评估等业务性工作可委托中介服务机构实施,费用列入征收项目成本。

被征收房屋内业资料的整理、收集、签约、建档等工作由属地乡镇(街道)牵头负责实施,相关部门单位协同配合。属地乡镇(街道)可以向具有相应工作经验的机构采购房屋补偿的具体服务,所需经费在项目工作经费中列支。

项目实施单位可在区住房和城乡建设局发布的房地产评估机构入围库中,综合近几年房地产评估机构的工作业绩、信誉状况等因素,选取不少于三家作为备选的房地产评估机构,在公证部门的监督下,按少数服从多数的原则进行投票确定,或采取摇号、抽签等方式随机确定。投票确定或者随机确定的房地产评估机构应当由公证部门现场公证。公证费用列入征收项目成本。

第三章 房屋补偿安置

第八条 征收房屋补偿原则上实行货币补偿的安置方式,本办法另有规定的除外。

被征收房屋权属认定依据为:
(一)房屋已经取得有效的批准、批建手续;
(二)房屋不动产权证(含房屋所有权证和土地使用权证);
(三)其他可以作为合法性认定的房屋产权证明材料。

第九条 被征收房屋的户型限额标准按房屋建筑占地面积计,小户1-3人为90平方米,中户4-5人为125平方米,大户6人及以上为140平方米。

被征收房屋结合房屋现状,在户型限额标准的3倍建筑面积内予以认定。若合法房屋建筑占地面积超过上述限额标准的,以实际合法面积为准。

第十条 被征收住宅房屋补偿面积认定

(一)有权属认定依据的,按认定依据明确的面积结合房屋现状予以补偿认定。

1.在审批时明确拆除的房屋或在审批时超过当时户型限额标准瞒报、漏报、应调剂未调剂,或受让方不符合受让条件,及其他按规定应当拆除(调剂)的房屋,虽有权属认定依据,但不予补偿认定。

2.已作没收折价回购的房屋,可凭乡镇(街道)及以上单位出具的没收回购手续等资料,结合房屋现状予以补偿认定。

3.同一处房屋有两份及以上权属认定依据的,结合房屋现状,按就高原则予以补偿认定。

4.符合规划选址范围内移位建造的房屋,结合房屋现状,原则上仍按原批文予以补偿认定。

5. 2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》实施前批准、建造的房屋,结合房屋现状,可按批准手续中的房屋占地面积或按现有安置人口户型限额,在3倍建筑面积内予以补偿认定。

6. 2014年3月27日起批准、建造的房屋,严格按权属认定依据明确的面积结合房屋现状予以补偿认定。

(二)无权属认定依据的,按以下方式予以补偿认定。

1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前建成且至今未改建、扩建、翻建的房屋,除应拆未拆房外,按现状予以补偿认定;改建、扩建、翻建的,按改建、扩建、翻建前的原状予以补偿认定;已无原迹可查的,不予补偿认定。

2. 2014年3月27日前建造的房屋,结合房屋现状,按现有安置人口的户型限额标准在3倍建筑面积内予以补偿认定。

3. 2014年3月27日起私自改建、扩建、翻建的,按改建、扩建、翻建前的原状予以补偿认定。

4.无权属认定依据的平房(唯一住宅除外),一律不予补偿认定。

5.1990年4月1日前向原村、队集体买入的房屋,凭购买的原始票据并结合房屋现状和他处集体土地合法住宅及土地性质转变的农村自建住宅房,按现有安置人口的户型限额标准的3倍建筑面积内予以补偿认定。

第十一条 被征收非住宅房屋补偿面积认定

集体土地上非住宅房屋一般指集体公益性用房、生产管理(仓储)用房、生产经营性用房等,按房屋不动产权证或乡镇(街道)及以上单位出具的相关批准手续予以补偿认定。农业设施配套用房按相关文件予以补偿认定。

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前已建造、占用的生产经营性用房,除应拆未拆房外,且未改建、翻建、扩建的,按现状予以补偿认定;改建、扩建、翻建的,按改建、扩建、翻建前的原状予以补偿认定;已无原迹可查的,不予补偿认定。

第十二条 未封闭阳台参照全封闭阳台,计算建筑面积。

第十三条 房屋用途发生改变的,按以下方式处置:

(一)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的,根据房屋所有权人的申请,可按改变后的用途由补偿认定工作小组认定;其中改为商业用房的,应当持有合法有效营业执照或其他有效证明(营业执照申领办法有调整的按调整后执行,下同)。改变房屋用途需交纳土地出让金的,依据自然资源和规划部门有关规定执行。

(二)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施之日起至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施前,擅自将工业、办公、住宅改为商业用途的,按房屋改变前的审批用途认定。如房屋所有权人确以改变用途后经营为生的,可根据合法有效的工商营业执照及税务登记等有效证明,以实际经营面积为准,按已经营年限给予补贴,每年补贴标准为该征收范围内商业用房的市场评估价格与原房屋用途的市场评估价格差价的3%。补贴后的补偿单价不得超过同地段商业用房的补偿单价。

(三)2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施之日起申领的营业执照(一般指服务于本村村民的商业性用房、小卖部、超市等)符合以下条件的,均按5000元/户进行一次性补贴,并与房屋产权人签订相关补贴的补偿协议,具体条件如下:
1.营业执照合法有效,且法定代表人(证载经营者)与产权人一致的或法定代表人(证载经营者)与产权人属夫妻关系、父(母)子(女)关系的,或有租赁关系的(需出具租赁协议);
2.营业执照载明的经营地点必须与房屋坐落一致;
3.营业执照载明的经营范围与实际经营的内容一致。

第十四条 安置人口认定

安置人口用于房屋户型限额认定和安置保底。安置人口为2016年11月30日(户籍制度改革点)、集体所有土地征收启动公告发布日均在户籍册内的人口(不含挂靠人口)。

(一)符合上述条件,有下列情形的,不计入安置人口:
1.党政机关、人民团体、事业单位在编人员、国企中的区管干部等(包括离职、退休);
2.已享受过绍兴市区征(拆)迁改造政策的。

(二)集体所有土地征收启动公告发布日在册的人口,有下列情形的,可计入安置人口:
1.2016年11月30日后出生的或法定收养的,出生申报或收养落户在本村居的;
2.因婚嫁、投靠父母迁入的且2016年11月30日前为农业户口的(出嫁女的配偶子女除外);
出嫁女指两个及以上子女家庭中的已婚女儿(含离异)。两个及以上纯女儿家庭中的1个已婚女儿(含离异),可不视作出嫁女。
3.退伍、大中专毕业、刑满释放后直接回本征收区域且未变动的。

(三)2016年11月30日和集体所有土地征收启动公告发布日均未在册的人口,符合下列条件的,可计入安置人口:
1.因征地引起的农转非且户籍未变动的;
2.因征地户口挂靠在居委且户籍未变动的;
3.入伍前户口在征收范围内的现役军人、原户口在征收范围内的大中专院校在校学生和服刑人员。

(四)符合安置人口条件,有下列情形的,需提供相关资料方可计入安置人口:
1.2000年1月1日起因结婚迁入的户口需提供原户籍所在乡镇(街道)未享受过征(拆)迁政策的证明材料;
2.出嫁女(出赘男)本人及子女需提供夫(妻)家未享受过征(拆)迁政策的证明材料;
3.未成年人随父(母)迁入征收村(居)的,需提供未享受过征(拆)迁政策的证明材料。

(五)有下列情形的,可增加一个安置人口:

1.依法首次登记或双方虽非依法首次登记,但均未生育的夫妇,有一方符合安置人口条件且尚未有子女的,在提供初婚未育证明和未享受过征(拆)迁政策证明后可增加一个安置人口;

2.只生育一个子女的家庭,父母有一方符合安置人口条件,子女符合安置人口条件且子女未婚的,可增加一个安置人口;

3.只生育一个子女的家庭,父母双方符合安置人口条件,子女虽不符合安置人口条件但未婚的,可增加一个安置人口;

4.失独家庭,父母双方符合安置人口条件,可增加一个安置人口;

5.符合安置人口条件的,已到民法典规定的结婚年龄尚未结婚的,可增加一个安置人口;

6.同时符合上述条件的同一户最多只能增加一个安置人口。

第十五条 户的认定

以户为单位对被征收房屋进行补偿认定,户主原则上以权证登记或批文等相关权源资料明确的户名为准,无批文的以户口簿上的户主为准。户主亡故或权属合法转移的,以最终认定的产权人为准。

(一)两个及以上儿子的家庭,且户口均在本村,如儿子达到民法典规定的结婚年龄的,可以分户;父母一方或双方必须随一个儿子,不得与儿子分户认定。被征收房屋的分割(按自然间)需遵循相对均分原则。父母随子女审批建房或子女随父母审批建房,审批人口涉及多次使用的,安置人口计入最接近集体所有土地征收启动公告发布日的建房审批户内。

(二)成年子女与父母虽已经公安机关登记分户,父母一方或双方必须随一个儿子,不得与儿子分户认定。

(三)夫妻双方户口均在本村的,虽已经公安机关登记分户,仍按一户合并认定。

(四)四代同堂家庭可分2户,不得跨代分户,不得单独一代一户,被征收房屋的分割(按自然间)需遵循相对均分原则。

(五)在集体所有土地征收启动公告发布之日前五年已离婚,且离婚时合法房屋已经法院裁判或调解、公证部门公证、民政部门备案明确权属的,可以分户认定;集体所有土地征收启动公告发布之日前五年已离婚但合法房屋未经法院裁判或调解、公证部门公证或民政部门备案明确权属的,或集体所有土地征收启动公告发布之日前已离婚但不满五年的,不予分户,但可分开结算。

第十六条 安置保底

同一户人均补偿认定面积不足50平方米的,按人均50平方米予以安置保底。无房户不享受安置保底,按区有关住房保障政策执行。

(一)因分户、调剂、买卖、司法判决(调解、拍卖)等引起的保底,应与分户、调剂、买卖、司法判决(调解、拍卖)前的原面积一并计算。

(二)上虞区域范围内土地性质已转变的自建住宅房面积、本村(居)范围内已享受货币安置的面积,原则上计入户型限额标准的3倍建筑面积和保底统筹范围。

(三)已放弃建房权利,已享受经济适用房、宅基地置换等资格的人员,不再享受保底政策。

(四)房产继承人中符合安置人口认定基本原则的无房户、缺房户应优先继承。若放弃继承的,享受安置保底时应扣减相应的份额。

(五)父母既有随子女审批建房的,又有作为户主申请建房的两个及以上儿子的家庭,两个及以上儿子均符合安置人口条件的,并就该家庭的合法产权房屋和人口按合理、相对均分原则进行约定分割的,可分别进行补偿认定,不受保底合户计算的限制。

(六)父母既有随子女审批建房的,又有作为户主申请建房的两个及以上儿子的家庭,其中一个儿子不符合安置人口条件的,可就该家庭的合法产权房屋按合理、相对均分原则进行约定分割,其补偿认定严格按分割时所得房屋予以认定,不再享受其他征收政策。只有一个儿子享受保底政策时须按房屋分割前的整户合并计算。

(七)因村镇规划建设等原因,造成历史以来该户唯一住宅灭失的,经村(居)证明、乡镇(街道)审核、公示无异议且符合安置人口条件的予以安置保底。

(八)同一产权人有多处集体土地住宅的,按整户认定。

第十七条 认定操作程序

(一)权证、相关批准手续明确的被征收房屋,由补偿认定工作小组直接认定。

(二)2014年3月27日前建造的无权证或无相关批准手续的房屋,由被征收人提供对其真实性和法律责任进行书面承诺的无权源证明书等书证材料,结合实地调查的结果,经公示无异议后予以认定。

(三)房屋权属有争议的(包括产权争议、因继承、分割、析产、买卖、调换等引起的争议),可由公证部门进行证据保全后由现房屋使用人、管理人先行办理签约等手续。待产权权属明确后,按实际认定如实予以调整。

(四)产权人下落不明的或暂时无法确定产权人的,征收实施单位可采取证据保全、公证提存等方式处置。

(五)因司法拍卖(或买卖)等发生产权转移的房屋,可由受让方完成签约等相关手续,出具相应承诺,待取得集体所有土地征收批复并公告期满后,受让方根据补偿协议相关约定,领取相应房屋补偿款。

第四章 房屋补偿价格及政策性奖励、补助补贴

第十八条 被征收房屋补偿价格

(一)房屋补偿认定面积的货币补偿价格,以征地补偿方案公告期满之日的被征收房屋类似房地产的市场价格(以下称“比准价”)为依据, 由具有相应资质的房地产评估机构,参照被征收区域周边房地产市场交易情况,结合被征收房屋区位、用途、权利性质、品质、配套设施、新旧程度、规模、建筑结构、土地性质等实际情况确定。

(二)2014年3月27日前批准、建造的主房,未作出补偿认定且一次成型的部分房屋按房屋重置价结合成新予以评估补偿,不再给予奖励及其他补助补贴。

(三)2014年3月27日起经批准、建造的房屋,未作出补偿认定且一次成型的部分房屋,批单人口的户型限额3倍建筑面积内的部分按同类房屋市场评估价予以补偿,不再给予奖励及其他补助补贴(享受房屋市场价面积与保底面积不得重复计算);批单人口户型限额3倍建筑面积外的部分按房屋重置价结合成新予以评估补偿,不再给予奖励及其他补助补贴。

(四)对保底面积、批多建少,按比准价减去同类房屋重置价结算,并给予10%的货币补贴,不再给予奖励及其他补助补贴。

第十九条 被征收范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑、应拆未拆房应在规定的搬迁期限内自行拆除,考虑到拆房安全,可按150元/平方米-250元/平方米的标准进行残值回收后由专业拆房公司拆除;在规定时间内未搬迁腾空的,按违法建筑予以处置。征收改造范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑、应拆未拆房屋装修不作补偿。

第二十条 被征收房屋货币补贴

住宅房屋给予房屋货币补偿款10%的货币补贴(不包括附属物、装修等);非住宅房屋给予房屋货币补偿款20%的货币补贴(不包括附属物、装修等)。

第二十一条 被征收住宅房屋搬家费

住宅房屋搬家费按补偿认定面积8元/平方米计算,低于800元的,按800元计算,搬家费按户两次计发。

第二十二条 被征收非住宅房屋搬迁费

被征收非住宅房屋搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

商业用房搬迁费按补偿认定面积120元/平方米计算(每户不足1500元的按1500元计算),生产经营用房(仓储)和办公用房搬迁费,按补偿认定面积80元/平方米计算。

大型机器设备(一般指3吨及以上)的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备成新折旧费等可由相关专业的评估机构评估后进行单独补偿。

第二十三条 住宅房屋临时安置费

住宅房屋临时安置费按补偿认定面积12元/月•平方米标准结算,达不到600元/月的,按600元/月支付,按户一次性计发12个月临时安置费。

第二十四条 非住宅房屋的停产、停业、临时过渡及经营损失

非住宅房屋中生产管理(仓储)房屋的停产、停业、临时过渡及经营损失按被征收房屋的货币补偿款(不包括附属物、装修、20%补贴等)和设备补偿款之和的8%予以一次性补偿,非住宅房屋中办公性质、商业性质房屋的停产、停业、临时过渡及经营损失按被征收房屋的货币补偿款(不包括附属物、装修、20%补贴等)和设备补偿款之和的6%予以一次性补偿。

第二十五条 被征收房屋的装修、附属物补偿

住宅房屋的装修采用装修评估保底政策,按补偿认定面积450元/平方米给予补偿。被征收人认为补偿不到位的,可由同一家中介机构评估后按实补偿。凡要求按实评估的被征收人,其评估价将作为装修补偿的最终结果,不得因评估价低而再选择装修保底政策。

非住宅房屋的装修由同一家中介机构评估后按实补偿。

相关附属物由同一家中介机构评估后按实补偿。

第二十六条 被征收房屋按时签约、搬迁腾空奖励

被征收人在规定时间内签订征收协议、按时搬迁腾空并经验收合格交付房屋的,按被征收房屋补偿认定面积给予400元/平方米的奖励,无正当理由逾期签订协议或搬迁腾空的,扣减相应奖励。

第二十七条 被征收住宅房屋货币补偿签约激励奖

被征收住宅房屋设立签约激励奖,在规定签约时间内签约比例达到95%以上,按房屋补偿认定面积最高不超过690元/平方米给予奖励;按时全部完成签约的,再给予最高不超过150元/平方米的奖励。无正当理由逾期签订协议的,扣减相应奖励。具体奖励额度由项目实施单位根据项目实际情况在安置补偿方案中明确。

第二十八条 被征收住宅房屋货币化安置奖

鼓励被征收住宅房屋的货币化安置,设立货币化安置奖,可按房屋补偿认定面积最高不超过1000元/平方米给予奖励。具体奖励额度由项目实施单位根据项目实际情况在安置补偿方案中明确。

第二十九条 被征收住宅房屋市场化购房补贴

住宅房屋被征收人在上虞区范围内购买一手商品住宅的,按被征收房屋的货币补偿款(不含附属物、装修和10%补贴等)的10%给予购房补贴;在上虞区范围内购买二手商品住宅的,在被征收房屋的货币补偿款(不含附属物、装修和10%补贴等)的5%给予购房补贴。具体操作如下:

(一)享受购房补贴的被征收人与购买商品住宅的所有权人的关系必须是本人、配偶、子女、父母。

(二)享受购房补贴的被征收人必须在补偿协议生效之日起一年内购买上虞区范围内商品住宅,购房时间以商品住宅合同备案日为准。

(三)当购房款(不含车库、车位、附房,二手房购房款以契税缴纳款为依据,下同)大于被征收房屋的货币补偿款(不含附属物、装修和10%补贴等),给予被征收房屋的货币补偿款10%(二手房5%)的购房补贴;当购房款小于被征收房屋的货币补偿款,给予购房款10%(二手房5%)的购房补贴。

(四)申领购房补贴时,被征收人需提供新购商品住宅的《商品房销售合同》、不动产权证书(提供复印件的需经相关部门确认)、商品房购房合同备案证明、契税发票等资料。

(五)被征收人是共有产权人时,一般情况下按权重比例享受购房补贴;如遇特殊情况,可由共有产权人出具相关情况说明,在被征收房屋货币补偿款允许范围内享受购房补贴。

同一套住宅商品房不得重复申领购房补贴。购房超过规定期限的,不再享受购房补贴,由此引起的损失由被征收人自行承担。

第三十条 被征收非住宅房屋设立土地绩效奖,以容积率1作为参照基数,已批准容积率小于1的(含未批准容积率但实际容积率小于1的),按合法认定的土地面积给予500元/平方米的容积率差额奖励。

对于在实际生产经营且未作出补偿认定的建筑,同时符合以下条件的,可按最高不超过100元/平方米进行补助。该项补助由乡镇(街道)审核为准。
(一)在征收改造(项目签约起始日)前连续三年有纳税凭证的;
(二)实际在生产经营的,水、电齐全,有缴费凭证的;
(三)营业执照合法有效,实际经营内容与营业执照营业范围一致,经营地址在征收范围内的;
(四)经公示无异议的。

第五章 附 则

第三十一条 被征收住宅房屋原则上按户进行签约,户的认定以本办法第十五条认定的为准。

第三十二条 被征收房屋的货币补偿款在房屋、土地等相关证件交项目实施单位后,按协议约定结清。

被征收户在同一征收范围内的所有建筑物(含附属物、被征收人持有股份或股权的非住宅房屋)全部按上述处置完毕后,方可领取补偿款。

第三十三条 被征收人及相关利害关系人采取提供虚假证明材料等欺骗手段,非法获取征收补偿、安置利益的,应当承担相应法律责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十四条 征收项目完成质量以签约、腾空、拆除、清场“四个100%”为标准,项目实施单位要对征收地块上的房屋拆除过程中的安全文明施工加强监督管理,防范违法事件及人员伤亡事故的发生。

第三十五条 征收项目相关责任单位应在整个集体所有土地征收过程中做到公开、公平、公正。补偿认定的结果应在征收范围内公布,接受群众监督。协议签订的结果应分期、分批汇总,提交单位内审机构审计,并接受审计部门监督。

第三十六条 征收项目实施单位应建立健全房屋补偿安置档案管理制度,做好征收项目资料、被征收户相关资料(房屋测绘图纸及面积、面积对账单、房屋权属资料依据、补偿认定联系单、安置人口资料、评估报告、协议等其他需要的资料和证明材料)等收录归档工作,待项目完成后,及时将相关补偿安置档案及结算资料交建设活动单位归档。

第三十七条 征收范围内的房屋权属、安置人口及分户等情况较为复杂,本办法未能涵盖的,由补偿认定工作小组根据实际情况予以认定。

第三十八条 因高山移民、铁路、公路、水利等需征收住宅房屋,确需实行宅基地安置的,由乡镇(街道)在符合土地利用总体规划、村镇规划和农村私人建房审批条件的前提下提出具体的宅基地补偿安置方案,报区政府同意后可实行宅基地补偿安置。宅基地补偿安置方式以具体征收项目的补偿方案为准。城市规划区内A类村(居)、B类村(居)补偿认定方式可在实施项目的补偿方案中明确。

第三十九条 本实施办法自2021年3月30日起施行,施行后启动的征收项目按本实施办法执行,施行前已启动项目仍按原政策执行。

本办法由区府办负责解释,具体工作由区住房和城乡建设局承担。

附件:上虞区征收集体所有土地上房屋补偿实施办法

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