以案释法|商品房交付条件和接收(四)

以案释法|商品房交付条件和接收(四)

商品房的交付使用,是商品房买卖合同履行中的重要环节,也是开发商的商品房买卖合同中的重要义务之一。从程序上讲,交房包括:开发商通知交房、房屋交付、买受人验房、双方具签交房手续/书面确认四个步骤。商品房交付条件及交付使用的认定,由于保护的侧重点不同,司法实践中对此评判较混乱,各高院对此作出的意见不一。

案例七:海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司与王二飞房屋买卖合同纠纷

裁判要旨

对房屋的交付使用,当事人有约定的,从约定;没有约定的,开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。

基本案情

案号:(2017)琼01民终2452号

上诉人(原审被告):海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司(以下简称“盛泰公司”)

被上诉人(原审原告):王二飞

2011年10月20日,盛泰公司作为出卖人,王二飞作为买受人,双方签订了《海口市商品房买卖合同》,主要约定:买受人购买出卖人开发的位于海口市海甸五东路北侧盛仕公馆604房,房屋建筑面积66.45平方米,每平方米8200元,总金额544890元。出卖人应当在2011年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书,在买受人取得该商品房权属证书后,出卖人应当在30日内向土地登记机关申请,为买受人办理土地使用权证。

上述合同签订后,王二飞依约向盛泰公司支付了全部购房款544890元。2011年12月24日,王二飞与盛仕公馆的物业公司海口丰裕物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》,同时出具了承诺书。后盛泰公司将涉案房屋交付给王二飞。2014年12月22日,海口市规划局作出一份《建设工程规划核实意见书》,对涉案工程的规划核实意见为”经核实,本建设工程符合规划审批要求”。2015年1月28日,海口市住房和城乡建设局就涉案工程作出一份《建筑工程竣工验收备案证》,意见为”根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部有关备案管理规定,本工程已于2015年1月28日竣工验收备案”。2015年9月25日,涉案房屋的房屋所有权登记至王二飞名下。

法院判决

一审人民法院经审理认为:

王二飞与盛泰公司在合同中明确约定:”出卖人应当在2011年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书,在买受人取得该商品房权属证书后,出卖人应当在30日内向土地登记机关申请,为买受人办理土地使用权证。”。根据商品房买卖合同司法解释的规定及参照海南省高级人民法院的上述指导意见,盛泰公司向王二飞交付房屋的行为属有效的民事法律行为,对双方均具有法律约束力。关于涉案商品房交付时间的确定问题。虽然王二飞并未提交双方办理房屋交接的确认书,但是2011年11月24日,王二飞已就涉案房屋与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》并出具承诺书,可见盛泰公司已将涉案房屋交付给王二飞实际使用,故王二飞主张涉案房屋交付的时间为2011年12月31日,符合合同约定。

关于逾期办理房屋权属证书及土地使用权证的违约金的计付问题,根据双方合同的约定,盛泰公司应自房屋交付之日起730日内为王二飞办理房屋权属证书,即应在2013年12月29日前办妥,而盛泰公司迟至2015年9月25日才将涉案房屋的产权证书办理至王二飞名下,故违约金应计付至2015年9月25日止,,故王二飞诉请盛泰公司支付逾期办理房屋所有权证违约金34491元予以支持,盛泰公司逾期办理土地使用权证243天,应付违约金为13243.5元。

二审人民法院认为:

王二飞与盛泰公司已约定房屋的交付时间及条件,该约定是双方当事人的真实意思表示,法律并未禁止,且房屋交付后并没有房屋质量等影响安全使用的因素。可见,涉案房屋交付时已具备的正常使用的条件,一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、参照海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中第一、”关于逾期办证违约纠纷”项下第6条规定,认定盛泰公司根据约定的交付条件向王二飞交付房屋应视为已实际交付使用正确。

涉案房屋交付后,盛泰公司应在房屋交付后的限定时间内办理相关房屋权属证书以及土地使用权证书,然而盛泰公司未依约履行义务,其行为构成违约,应承担相应的违约责任,一审法院判令盛泰公司向王二飞支付逾期办理房屋权属证书的违约金符合合同约定。

法律评析

虽然本案的争议焦点是盛泰公司逾期办理相关房屋权属证书以及土地使用权证书所应承担的违约责任,但对于房屋的交付问题,人民法院也作出了较为详细的认定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:”对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中第一、”关于逾期办证违约纠纷”项下第6条规定:”对房屋的交付使用,当事人有约定的,从约定;没有约定的,开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。”

本案中合同约定的交付时间为2011年12月31日,王二飞于2011年12月24日与盛仕公馆的物业公司海口丰裕物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》,同时出具了承诺书,可见盛泰公司已将涉案房屋交付给王二飞实际使用,人民法院根据商品房买卖合同司法解释的规定及参照海南省高级人民法院的上述指导意见,认定盛泰公司向王二飞交付房屋的行为属有效的民事法律行为,对双方均具有法律约束力。

案例八:沈桂华、赵芳与江苏两淮盐化有限公司房屋买卖合同纠纷

裁判要旨

买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,仍然接受房屋,买受人要求出卖人承担迟延交付责任的,不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,给买受人造成其他损失的,应予赔偿。

基本案情

案号:(2019)苏07民终1997号

上诉人(原审原告):沈桂华

上诉人(原审原告):赵芳

被上诉人(原审被告):江苏两淮盐化有限公司(以下简称“两淮盐化公司”)

2016年5月19日,沈桂华、赵芳(买受人)与两淮盐化公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,合同约定两淮盐化公司将其开发的坐落于连云港市海州区苍梧路同科汇丰国际第E6#楼1单元1-2602室房屋出卖给沈桂华、赵芳,总价款859568元。合同第八条约定,出卖人应当在2017年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格,并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可以据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的;2.由于其他在订立合同时无法预测的原因,出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定,除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间,分别处理:1.逾期不超过120日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.05的违约金,合同继续履行。2.逾期超过120日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.05的违约金。

2017年12月28日,同科·汇丰国际三期F-1#、E-5#、E-6#、E-7#楼经设计、建设、监理、施工四方验收合格。合同签订后,沈桂华、赵芳按照合同约定支付全部购房款859302元。

2018年3月13日,沈桂华、赵芳领取房屋钥匙,并在《业主入伙领取物品登记表》、《说明》、《承诺书》上签字。

现买受人以出卖人未按合同约定的交付条件交付涉案商品房为由,请求出卖人支付逾期交房违约金。

法院判决

一审人民法院经审理认为:

沈桂华、赵芳与两淮盐化公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守履行。两淮盐化公司未能在约定期限内交付房屋构成违约,应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金计算标准,沈桂华、赵芳诉称,日万分之0.05的违约金明显低于其实际损失,要求调整为日万分之一。一审法院认为,合同约定的逾期交房违约金按照日万分之0.05计算,确实低于沈桂华、赵芳的实际损失,一审法院参照同地段同类房屋租金标准,将逾期交房违约金酌定为按照日万分之一计算。关于逾期交房违约金计算期间,沈桂华、赵芳诉称,两淮盐化公司承诺违约金计算至正式交房之日,即房屋经验收合格后;一审法院认为,沈桂华、赵芳于2018年3月13日实际接收房屋,应当认定为沈桂华、赵芳放弃了原合同约定的房屋交付条件,双方对房屋交付条件进行了实质性的变更,沈桂华、赵芳实际收房之日即为房屋交付之日,沈桂华、赵芳再主张收房之后的逾期交房违约金,法院不予支持。两淮盐化公司逾期交房期限应当从2018年1月1日起计算至2018年3月13日止,共72日。因此,两淮盐化公司应支付沈桂华、赵芳逾期交付房屋违约金为6186.97元。

二审人民法院认为:

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中,在沈桂华、赵芳于2018年3月13日实际接收房屋的情况下,一审法院认定沈桂华、赵芳实际收房之日即为房屋交付之日,并无不当。在两淮盐化公司逾期交房构成违约且合同所约定逾期交房违约金明显偏低情况下,一审法院参照同地段同类房屋租金标准,对逾期交房违约金进行调整,酌定为按照已交房价款日万分之一计算,并无不当。

法律评析

本案买卖双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人应当于2017年12月31日,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格,并且符合合同约定的商品房交付买受人使用,而买受人实际于2018年3月13日,沈桂华、赵芳领取房屋钥匙,并在《业主入伙领取物品登记表》、《说明》、《承诺书》上签字。出卖人确实逾期交付房屋,但对于买受人领取房屋钥匙的行为是否构成对房屋交付条件的变更是本案的争议焦点。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:”对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》在解答商品房交付标准如何确定时指出,如果地方政府对于商品房交付有相关规定的,应当按照地方政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定,当事人选择了经竣工验收合格,该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可,无需经过验收备案。

在解答商品房不符合交付标准的如何处理的问题时指出,出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的,买受人拒收,并请求出卖人承担迟延交房责任的,应予支持。买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,仍然接受房屋,买受人要求出卖人承担迟延交付责任的,不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,给买受人造成其他损失的,应予赔偿。

本案中合同约定的房屋交付条件为“依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并且符合合同约定的商品房交付买受人使用”然而买受人在涉案房屋未经竣工验收合同的情况,受领了涉案房屋的钥匙,并签署《业主入伙领取物品登记表》、《说明》等文件,以其行为放弃了原合同约定的房屋交付条件,应视为买卖双方对房屋交付条件进行了实质性的变更,故对于2018年3月13日买受人受领房屋之后再向出卖人主张的逾期交房违约金部分人民法院参照上述规定未予以支持。

综合观点

一、商品房交付条件

开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

二、商品房交付与接收

开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的,购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的,不予支持,但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任,由开发商承担。

开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的,购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由,要求开发商承担逾期交房违约责任的,不予支持。

开发商通知购房人接收房屋,购房人有证据证明房屋有明显质量问题,影响到正常使用的,可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的,开发商应承担逾期交房的违约责任。

三、逾期交房违约金的调整

合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的,可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的,当事人请求调整的,可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理,无需调整的除外。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算,而是按购房款固定比例计算的,应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的,认定的违约金数额远超该限额的,按认定的违约金数额确定。

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