黄奇帆用半小时说清楚未来10年房地产逻辑

徐黎斌律师 资产 20

近日,黄奇帆接受《财经》杂志总编辑王波明采访,对中国房地产市场40年发展的深层逻辑和未来走向,做了深层解读,或许能让我们豁然开朗。

看完采访,我们大致从内容中梳理出,房地产当前面临的重要指标的变化,也意味着房地产正酝酿着一场深层次的变革。

比如,人口指标方面,14亿人口或是天花板,人口数量在逐渐减少,这是不争的事实,尽管在努力放开生育,也没有那么快的明显效果;中国的城镇化率达到65%,虽然还有潜力,但他认为,中国的65%相当于欧美75%,再增长也就增加5、6个点。主要是因为我们的统计是,把农村青年人、中年人抽出来留下了老人小孩在农村,所以未来不会大幅增长;老龄化加快,多余的房子会形成供给增加;过去房价上涨的时候库存不可怕,但如果房价不涨了,库存就都是积压,会造成新房需求大幅萎缩;

他还说,整个中国城市人均住房面积2020年后就达到了50平,发达国家也才50平,住房饱和了;2000年到2017年房子建设量涨了16倍,20年翻了4番,已达天花板,房地产没有高增长的内在需求了;土地价格20年翻了四番,把楼市惯坏了,这种局面不可能持续;大规模的危旧房改造也不会再有;城市的学校、医院到头了,大学也过剩了;开发商负债率很多都在90%,基本上也上了天花板。

这些指标是基于中国房地产基本面做出的现实判断,这些指标的变化也意味着中国楼市的底层逻辑变化,是房地产市场变革的标志。了解了这些才能对未来房地产做一个清晰的认识。

举个很简单的例子,早期的时候,房地产开发商高举债、高周转、炒地皮的行为并没有引发大面积破产,为什么现在很多龙头房企集中面临危机呢?他认为,这既不是调控的问题造成的,也不是开发商自作孽造成,主要原因在于当时这种方式可以在扩张下循环,而现在这个逻辑行不通了。

他给出了未来5年甚至10年房地产新常态下的8大调整,看看这几个方面,或许你就会对未来房地产的逻辑一目了然,你也就知道该干嘛干嘛了。

1、开发商负债率会持续下降。他认为,全世界开发商,负债率没有超过50%的,而我们的到了80%、90%,这跟过去市场需求猛增16倍导致的。需求没那么大了,就会进入新常态,负债率会逐步下降到合理区间。

2、高价买地、大楼盘造房局面会改善。开发商以后会根据市场实际需求进行结构性开发。

3、开发商疯狂跨界行为将有所收敛。过去开发商以为赚了钱了,什么都敢搞,今后会收敛许多,毕竟术业有专攻。

4、房企数量会越来越少。我们房企有9万个,大国才不到500个,我们比全球加起来还多。以后能上万就不错了,会以各种形式逐步注销。这一点此前经济学家马光远也有类似看法,他认为,“即使消失掉80%,我们还有2到3万家房企,数量仍高居全球首位,完全可以满足未来房地产市场的供给。”

5、开发商会租售并举。以前盖多少卖多少,大周转,今后可能卖一半,留一半用作商业性租赁房。这也跟国家提倡的租购并举的住房制度保持了一致性。房企必须参与进来。

6、房价不是说不涨了。只是过去20年翻几番的情况到头了,以后可能还会涨,不过不会太快,未来可形成一个可循环的状态,宏观来说大体平衡,是新常态,此时房子也是保值的,局部地区房价可能继续涨。

7、房地产是支柱产业,必须要稳住。主要因为房地产对经济的分量还是很重的,而且老百姓的大部分财产也都在房地产上,房地产是资金密集型行业,更是影响上百个行业的龙头行业,所以,房地产必须稳住,确保不会大起大落。

8、问题房企不能简单倒闭,重组是最好办法。如果简单让房地产开发商倒闭,那是对债权人不负责任,也会造成很大的影响。想让其软着陆就要用重组的办法。

这些变化将是房地产今后的新常态化运营,完全不用担心房地产经历这次阵痛的后果,首先这是多年来房地产问题下必然要经历的阵痛和变革,另外,在一定意义上可以说,及时调整恰恰是给房地产新的发展机会创造了条件。

局面稳住后,房地产将会随着新的形势进入良性循环的状态。可以说,他对中国房地产当然不仅是房地产,因为房地产从来都不是房地产,有一个非常深刻的认知和判断,我们或许不能完全理解,但可以认真思考,让未来见证这些判断。我经常说那句话,有病不可怕就怕讳疾忌医和病急乱投医。如果正视问题所在,加以精准救治,或许就会进入一个新的良性循环阶段。中国的房地产不正是如此吗?

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