河南高院关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的会议纪要

河南高院关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的会议纪要

《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》属于河南高院内部的规范性文件,是众法官智慧的结晶,统一了本省房产争议问题的裁判尺度,但一直“久在深闺人未知”。《民法典》出台后,该纪转眼就成了“剩女”了,但气质内敛,精神不变。去河南地界儿打房产官司,纪要得参考,就是“中”,管用。

纪要评论

该纪要应特别注意的要点如下:

一是该纪要第2条(案件的受理)、第6条(不可抗力抗辩对逾期交房违约责任的影响),是房屋出卖人对逾期交房/办证的抗辩事由,司法实务中是否有用?

二是该纪要第4条(竣工验收和备案对逾期交房责任的影响),是交房条件对逾期交房责任的影响,司法实务中有争议。

三是该纪要第5条(房屋质量对逾期交房责任的影响),区分质量瑕疵、质量缺陷及收房与否,房屋买受人有不同的诉讼策略与追责方向。

四是该纪要第7条(未约定逾期交房违约金的计算依据)、第9条(未约定逾期登记违约金的计算依据)、第10条(违约金的调整);当前司法实务中,房屋买受人可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1)第12条、第13条、第14条的规定主张权利,简单讲,逾期交房是租金标准,逾期办证是贷款利率,并可以主动要求调整金额。

五是该纪要第12条(诉讼时效),司法实务中争议巨大。该条认为按日/月累计计算违约金的,属于单个债权应分别计算诉讼时效(如起诉之日倒推3年),是当前主流裁判观点。另有法院认为应从房屋出卖人违约成立时起计算诉讼时效,过期不候。

河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议
关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要

为妥善处理逾期交房、逾期登记纠纷案件,统一法律适用,提高审判质效,根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定,结合我省审判工作实际情况,经民四庭员额法官会议讨论,形成如下纪要,供审理此类案件时参考。

第一条(适用案件范围)

本纪要所指的逾期交房、逾期登记纠纷是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后,出卖人未能在合同约定的时间向买受人交付房屋、协助办理不动产登记手续,买受人起诉出卖人请求出卖人承担逾期交付房屋和逾期登记违约责任的纠纷。

第二条(案件的受理)

商品房买受人起诉出卖人请求承担逾期交房、逾期登记违约责任,出卖人以政府部门政策变化为由提出抗辩,请求减轻或免除违约责任的,应作为民事案件受理。

第三条(简化诉讼程序)

对于逾期交房、逾期登记纠纷案件,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的相关规定以及最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的具体要求,主动适用、积极优化司法确认程序、小额诉讼程序和简易程序,有效提升诉讼效率,降低诉讼成本。

当事人一方人数众多(十人以上)以及属于“四类案件”监管范围的,原则上不适用小额诉讼程序。但对于法院已经作出示范性生效裁判的同一商品房开发项目的案件,后续案件可以适用小额诉讼程序。

第四条(竣工验收和备案对逾期交房责任的影响)

出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件,未经竣工验收合格的房屋不得交付,买受人可以拒绝接收并主张逾期交房违约责任。

买受人接收房屋后发现房屋未经竣工验收合格,向出卖人主张逾期交房违约责任,出卖人以买受人已经接收为由进行抗辩的,不予支持;但出卖人有证据证明买受人明知交付房屋未经竣工验收合格的除外。

商品房买卖合同约定的交付条件为竣工验收合格,且出卖人提供了竣工验收合格有效证据,买受人以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件并主张逾期交房违约责任的,不予支持。

商品房买卖合同约定比竣工验收合格更高的交付标准,出卖人交付房屋时未达到该标准,即使建设工程已经竣工验收合格,买受人主张逾期交房违约责任的,应予支持。

第五条(房屋质量对逾期交房责任的影响)

出卖人交付房屋时,房屋存在一般性瑕疵的,买受人可以拒绝接收房屋并请求出卖人采取维修等补救措施,由此造成的逾期交房违约责任由出卖人承担。

出卖人交付房屋时,房屋存在严重质量问题致使合同目的不能实现构成根本违约的,买受人可以拒绝接收房屋并主张解除合同、赔偿损失;买受人向出卖人主张逾期交房违约责任的,法院应向其释明可以行使合同解除权及损害赔偿请求权,买受人坚持请求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持。

买受人接收房屋后,再以房屋存在质量问题为由向出卖人主张逾期交房违约责任的,不予支持。

第六条(不可抗力抗辩对逾期交房违约责任的影响)

出卖人以不可抗力为由抗辩主张免除相应期间逾期交房违约责任的,应对抗辩事由依法审查、区别处理:

(一)商品房买卖合同约定政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施为逾期交房免责事由的,应按合同约定处理。但出卖人应对政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施对逾期交房的影响程度举证;

(二)商品房买卖合同未约定政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施为逾期交房免责事由,出卖人以前述事由抗辩免责的,应从前述抗辩事由是否不可预见,是否与逾期交房存在因果关系等方面严格审查,并由出卖人承担相应的举证责任。

在双方签订商品房买卖合同时,当地政府部门发布环境治理停工令、大气污染治理管控措施已成常态的情况下,不应将该因素视为不可抗力,出卖人以此为由主张减免逾期交房违约责任的,一般不予支持;

(三)因政府部门举办大型会议、重要活动或者基于公共利益而采取行政管制措施,以及基于疫情采取防控措施,出卖人主张在相应期间免除其逾期交房违约责任的,应当在查明前述事由与逾期交房因果关系的基础上,根据影响程度酌情处理。

第七条(未约定逾期交房违约金的计算依据)

商品房买卖合同没有约定逾期交房违约金或者约定不明的,应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定处理,不得按照贷款利率进行酌定。

第八条(逾期登记的举证责任)
买受人依据商品房买卖合同起诉出卖人承担逾期办理首次登记违约责任,出卖人以政府不动产登记部门职能转变为由进行抗辩的,应当举证证明当地不动产登记部门职能转变对出卖人履行义务造成障碍的时间及范围。

买受人依据商品房买卖合同起诉出卖人承担逾期办理转移登记违约责任,出卖人提出买受人存在过错导致逾期登记的,应当承担举证责任。

第九条(未约定逾期登记违约金的计算依据)

商品房买卖合同没有约定逾期登记违约金或者约定不明的,买受人参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定请求出卖人支付违约金的,法院应当向买受人释明参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率主张违约金。

出卖人以商品房买卖合同没有约定逾期登记违约金为由提出抗辩的,不予支持;商品房买卖合同明确约定免除出卖人逾期登记违约责任的,应当按照格式条款的规则进行效力审查。

第十条(违约金的调整)
商品房买卖合同对逾期交房、逾期登记违约金或违约金计算方式有约定的,一般应按照约定确定违约金数额。
违约金的调整应当以当事人申请为原则。当事人未提出调整违约金申请的,法院不宜直接进行调整,应当向当事人予以释明,但不调整将导致当事人利益严重失衡的除外。

主张调整违约金的当事人,应对约定违约金相对实际损失是否过低或过高承担举证责任。

第十一条(同时约定逾期交房和逾期登记违约金的情形)

商品房买卖合同同时约定逾期交房违约金和逾期登记违约金的,买受人可以向出卖人同时主张逾期交房和逾期登记违约金。

出卖人认为同时约定逾期交房违约金和逾期登记违约金导致违约责任过重的,可以申请调减。法院可以结合合同履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素予以调整。对于违约行为重复期间的违约金,择约定较高标准的违约金予以支持。

第十二条(诉讼时效)
商品房买卖合同约定按日或按月累计计算违约金数额的,为继续性债权。出卖人对违约金提出诉讼时效抗辩的,应以每日或每月的个别债权适用诉讼时效期间的规定。

第十三条(适用效力)
本纪要供全省各级法院在审理逾期交房、逾期登记纠纷案件时参考。法律、司法解释对相关问题有新规定的,按照新规定处理。

关联法条

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2021.1.1)

第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十四条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注